나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2878 [1] 경기도 김포시 통진읍 도사리 708-2 1동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 ""도사6리마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모공장 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역),성장관리계획구역(복합형,종합허가과문의),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,군사기지및군사시설보호구역(해병2사단관할지역)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(통진처리분구)<하수도법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 708-2번지에 소재한 다세대주택으로, 경매 사건번호는 부천지원 2025타경2878 (1)입니다.

주택의 정식 주소는 김포대로2053번길 30 (통진읍 도사리)이며, 1동 2층 202호입니다.

감정평가액은 208,000,000원입니다.

토지 면적은 51.81㎡ (약 15.67평)이며, 토지 지분 역시 51.81㎡ (약 15.67평)입니다.

건물 면적은 39.41㎡ (약 11.92평)이며, 건물 지분은 39.405㎡ (약 11.92평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 표OO입니다.

건축물대장상 최초 건축 허가일은 2019년 7월 15일이며, 사용 승인일은 2023년 12월 6일입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층에 위치한 다세대주택입니다.

물건 특이사항으로는 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

제시된 정보 중 특별한 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "도사6리마을회관" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 그리고 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

단지 내로 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본 건물은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의 필요), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역(수도권정비계획법), 하수처리구역(통진처리분구) 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 경매 유형

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 2월 27일에 접수된 표만성 근저당권 (채권액 40,000,000원) [을8]입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

예시로, 2026년 1월 13일에 접수된 정현주 근저당권 (채권액 750,000,000원) [을9]이 이에 해당합니다.

총 등기부 채권액은 790,000,000원에 달합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

인수하는 보증금의 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

주의: 임대차 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있는 점은 특이사항입니다. 혹시 모를 실제 거주 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 여부와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 시설

본 물건지 인근 지역은 주거용 건물과 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

도보 거리에 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되며, 근거리에 초등학교 및 중학교가 위치하여 교육 환경도 확보되어 있습니다.

다만, 대형마트나 종합병원 등과 같은 편의시설을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다.

* 주거 환경

단독주택 및 다세대주택이 주를 이루는 지역 특성상, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

신축 건물(2019년 준공, 2023년 사용승인)이라는 점은 주거 쾌적성 측면에서 장점입니다.

* 주요 설비

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 설치되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무 부담

물건의 감정가(208,000,000원) 대비 총 등기부 채권액(790,000,000원)이 매우 높아, 경매 과정에서 유찰 가능성이 상존합니다. 낙찰 후에도 채권액이 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 권리 주장이나 법적 분쟁이 발생할 잠재적 위험이 있습니다. 인수 보증금이 없다고 해도 주의가 필요합니다.

* 지역적 특성

주변에 소규모 공장이 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 소음이나 기타 환경적 요인으로 인해 주거 쾌적성에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한

군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 공법상 토지 이용 제한이 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 도사리에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 감정가는 208,000,000원입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편이나, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하여 유찰 가능성이 높습니다.

주변 환경은 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 저가 매수 기회

매우 높은 채권 총액으로 인해 경매에서 유찰될 가능성이 크며, 이로 인해 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력

김포시의 지속적인 도시 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000원

* 주변 시세 분석:

제시된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 시기에 준공된 (2019년) "블루하임" (66.41㎡)의 경우 2026년 6월에 13,500만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 203만원 수준입니다.

반면, 건축 연도가 더 오래된 (2000년) "통진맨션" (52.29㎡)의 경우 2026년 2~5월에 6,000만원에서 7,100만원 사이에 거래되었으며, 제곱미터당 약 115만원에서 136만원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 39.41㎡ 기준으로 제곱미터당 약 528만원으로 산정되어 있습니다. 이는 유사 연식의 비교 대상인 "블루하임"의 거래 사례 대비 매우 높은 가격으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 잠재적 낙찰가 산정:

감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세 정보를 고려할 때, 감정가 이하에서의 낙찰 가능성이 매우 높습니다.

또한, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점은 본 물건이 최소한의 가격 이하로는 낙찰되지 않기를 바라는 채권자의 입장과 달리, 경매 시장의 일반적인 가격 형성 원리에 따라 시장 가격에 수렴할 가능성을 높입니다.

신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 제시된 시세 정보가 매우 낮으므로 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 거래 사례를 고려할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 124,800,000원에서 145,600,000원 사이를 보수적인 입찰가 상한선으로 고려할 수 있습니다.

그러나 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 더 낮은 가격, 예를 들어 감정가의 50% ~ 60% 수준인 약 104,000,000원 ~ 124,800,000원 사이에서도 낙찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 종합적인 분석 결과 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 110,000,000원에서 130,000,000원 범위로 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.