나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33977 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 32-4 삼성하이츠빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천동초등학교' 동측으로 인접하여 위치하는 '삼성
하이츠빌' 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 아파트단지, 학교 등으로 이루어진
주거지대로서 북측 인근으로 야산(원미산)이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약650
미터 지점에 역곡역(1호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 5층건 내 4층 402호로서
외벽 : 드라이비트, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남측 일부가 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(부천동초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천동초-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33977 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 32-4 삼성하이츠빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

건물면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천동초등학교' 동측으로 인접한 '삼성하이츠빌' 단지 내에 위치합니다.

주변 환경: 인근 일대는 다세대주택, 아파트단지, 학교 등으로 이루어진 주거지대로 형성되어 있으며, 북측으로는 야산(원미산)이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통: 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 역곡역이 남동측 직선거리 약 650미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

도로: 건물 남측 일부가 폭 4미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2020-01-30, 권리금액: 18,700,000원)으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 을4(근저당), 갑10(가압류), 을6(근저당), 갑11(임의경매), 갑12(압류), 갑13(압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

주의사항:

* 임차인 김민수: 전입일자 2007-02-23, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 임차인 최수정: 전입일자 2007-02-23, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 상기 두 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 집합건물 등기부상 김민수 명의의 소유권이전(접수일자: 2007-02-23, 매매금액: 99,000,000원) 기록이 확인됩니다. 그러나 임차인 현황에는 동일인이 대항력 있는 임차인으로 등록되어 있고 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있어, 현재 소유권 및 임차인 지위에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거 기능이 중심인 지역으로, 학교와 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

북측에 원미산이 있어 자연환경이 우수하며, 주거 쾌적성이 높은 편입니다.

인근 버스정류장과 지하철 1호선 역곡역을 통해 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 양호합니다.

생활 편의시설은 역곡역 인근 상업지역에 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 바로 동측에 부천동초등학교가 위치하여 자녀들의 안전한 통학이 가능하며 교육 환경이 우수합니다.

북측 원미산은 주민들에게 휴식 공간 및 산책로를 제공합니다.

생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 역곡역 주변 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 김민수, 최수정 씨가 보증금 및 차임이 0원인 상태에서 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서의 법적 분쟁이나 예상치 못한 협상 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

집합건물 등기부상의 소유권 이전 기록과 임차인 현황 간의 불일치 가능성 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

토지이용계획상 부천동초등학교, 가톨릭대 등의 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용 여부를 확인해야 합니다.

과밀억제권역에 해당하므로 향후 부동산 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린공원(원미산)을 인접하고 있어 교육 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

감정가는 1억 6,900만원이지만, 제공된 주변 시세 정보에 따르면 유사 면적의 다세대주택이 1억 4,000만원에서 1억 7,200만원 사이에 거래되고 있습니다. 따라서 적절한 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 핵심 사항입니다. 철저한 사전 조사와 명확한 명도 전략 수립이 성공적인 투자를 위한 필수 조건입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 양호한 입지 조건과 함께, 최근 실거래가 대비 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성이 있습니다.

원미산 인근의 쾌적한 자연 환경은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

명도 리스크를 철저히 관리한다면, 비교적 안전하게 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (평균): 약 1억 5,200만원 (14,400만원, 14,000만원, 17,200만원 평균)

감정가: 1억 6,900만원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 산정되어 명도 과정에서의 금전적 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 법적 절차 및 협상에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이에 따라, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 3,500만원에서 1억 5,200만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 현황, 임차인과의 협상 결과, 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.