나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510559 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 1층1044호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천미추홀경찰서' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 편의시설, 아파트, 학교 및 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 인하대역)이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

2022년 1월 27일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 제1층 제1044호로서

외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 강화유리 창호 마감임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 공실임.

설비내역

전기설비, 냉방설비, 공용부분에 위생설비, 화재탐지기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 등고평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

학익동 401-58 :일반공업지역(2025-03-17)(인천광역시 고시 제2025-60호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510559 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58, 시티필드 1층 1044호

건물명: 시티필드

용도: 제2종근린생활시설 (공부상 일반음식점, 건축물대장상 제1,2종근린생활시설)

토지 면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지 지분: 12.12㎡ (약 3.67평)

건물 면적: 31.55㎡ (약 9.55평)

건물 지분: 31.55㎡ (약 9.55평)

감정가: 541,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광주지구축산업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, '인천미추홀경찰서' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 각종 근린생활시설, 편의시설, 아파트, 학교 및 공장 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 인하대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상은 부정형으로 등고 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획은 일반공업지역(2025-03-17 인천광역시 고시 제2025-60호)이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 28일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권 (채권액: 482,400,000원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 2022-04-28 접수, 채권자 신서희. (매매 신탁재산의 처분)

* 근저당권: 2022-04-28 접수, 광주지구축산업협동조합, 482,400,000원. (말소기준권리)

* 압류: 2025-05-16 접수, 국민건강보험공단. (말소)

* 임의경매: 2025-07-18 접수, 광주지구축산업협동조합, 451,330,130원. (말소)

등기부채권 총액: 482,400,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 주의 문구: 임대관계가 미상으로 파악되며, 인수 보증금이 없는 것으로 나타나나, 실제 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천미추홀경찰서 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 편의시설, 주거 단지, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2022년 1월 27일 사용 승인된 신축(철근콘크리트구조, 16층 건물) 상가 건물 1층에 해당하여 비교적 양호한 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

현재 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

인하대역(수인분당선)과의 접근성이 양호하며, 차량 출입이 편리한 입지입니다.

외부 검색 결과, 해당 주소지 주변으로 대규모 주거 단지, 상업 시설, 교육 시설 등이 분포하고 있어 일정한 지역 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다. 별도의 혐오 시설이나 심각한 부정적 영향 요인은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하고 있으며, 지하철 수인분당선 인하대역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교육: 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경에도 일부 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 가능성: 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치 및 안정적인 임대 수익 확보까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

업종 제한: 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있어, 다른 업종으로 운영하고자 할 경우 용도 변경 또는 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

주변 개발 변수: 학익동 및 인근 지역의 개발 계획, 인구 변동 등 외부 요인이 향후 상권 및 건물 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 임대 관계 및 보증금이 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 시티필드 상가 건물의 1층 호실로서, 2022년 준공된 신축 건물이라는 점에서 큰 장점을 가지고 있습니다.

경찰서와 주거, 상업 시설이 혼재된 지역 내에 위치하며, 인하대역 접근성 또한 양호하여 잠재적인 수요층 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

비록 현재 공실 상태이나, 1층 상가의 기본적인 이점과 신축 건물의 장점을 바탕으로 적극적인 임차인 유치 활동을 통해 빠른 시일 내에 정상적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 상권 내 신축 1층 상가로서, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮고 유지보수 비용 절감 기대.

1층 입지: 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 일반음식점 등 다양한 업종에 유리.

교통 접근성: 인하대역(수인분당선) 및 주요 도로망 이용 편리.

배후 수요: 경찰서, 인근 아파트 단지, 상업 시설 종사자 등 고정 수요 확보 가능성.

일괄 매각: 토지와 건물 소유권을 동시에 확보하여 안정적인 재산권 행사 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 541,000,000원

총 면적 (토지+건물): 약 13.21평

평당 감정가 (토지+건물): 약 40,953,822원/평

본 물건은 신축 건물이라는 장점과 현재 공실 상태, 그리고 감정가 대비 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

인수 보증금은 없으므로, 감정가 대비 낙찰률 90% ~ 100% 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

투자 목적(실사용, 시세차익, 임대수익 등)에 따라 입찰가격을 조정할 수 있습니다.

종합적인 시장 상황 및 본 건의 잠재적 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 금 510,000,000원 (오억일천만원)을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.