나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510701 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 102동 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""송도달빛축제공원역"" 북측 인근에 위치하며, 인근에 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역(송도달빛축제공원역) 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상48층 중 제8층 제807호로서,
(사용승인일 : 2020.09.24.)
외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 50m, 동측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13),지구단위계획구역(2023-12-18),광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27)
(광2-14)(접합),광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합),중로1류(폭 20m~25m)
(2015-07-13)(중1-송2)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>
,공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)
<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구
(2020-12-12)<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510701 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 102동 8층807호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2020년 9월 24일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 48층 중 8층

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

* 건물면적: 84.19㎡ (약 25.47평)

* 감정가: 403,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "송도달빛축제공원역" 북측 인근에 위치합니다.

* 인근에 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 상황은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건 인근에 버스정류장 및 지하철역(송도달빛축제공원역) 등이 소재하며 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 광로3류, 중로1류에 해당합니다.

* 또한 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 간 매립목적 변경 제한 있음), 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2020년 11월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 372,000,000원)입니다.

* 해당 근저당권 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 감정평가서 요약에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 존재 여부는 명시되지 않았습니다.

* 통상적인 임의경매에서는 대부분의 권리가 소멸되므로, 특별히 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 19일

* 확정일자: 2021년 6월 10일

* 배당신고일자: 2023년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(홍 )는 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우에도 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와도 일치합니다.

3.4. 채권 총액

* 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 농업협동조합자산관리회사 근저당: 372,000,000원 (말소기준권리)

* 홍 주택임차권: 230,000,000원 (말소 예상)

* 한국양봉농업협동조합 임의경매: 313,059,661원 (경매 신청 채권)

* 연수구 압류: (금액 미기재) (말소 예상)

* 등기부채권 총액으로 602,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 근저당권과 임차권의 합계입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 현황

* 본건은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 송도동 지역은 송도국제도시의 핵심 지역으로서 다양한 상업, 업무, 문화 시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* (제공된 정보에 교육시설 관련 상세 정보는 없습니다.)

5.3. 기타 생활 편의

* "송도달빛축제공원역" 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 아파트 단지 등과 더불어 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 홍 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성은 있습니다.

6.2. 권리 인수 관련 리스크

* 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다. 다만, 일반적인 경매 절차상 인수될 가능성은 낮습니다.

6.3. 기타 리스크

* 송도동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 공사 소음 등 일시적인 불편이 발생할 수 있습니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본건은 인천 송도국제도시의 신축 오피스텔로, "송도달빛축제공원역" 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 건물로 상품성이 양호하며, 제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 권리 분석 상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 등기부상의 미확인 사항에 대한 최종 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 준신축급 오피스텔로 상품 가치가 높습니다.

* 역세권에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

* 송도국제도시 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 실거래가 수준에서 감정가보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(84㎡대)의 오피스텔 매매가는 357,000,000원에서 379,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 이들 물건의 평균 매매가는 약 365,670,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 403,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 약 10% 이상 높습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 인수 보증금을 제외한 금액으로 낙찰가 산정이 가능합니다.

* 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 최근 거래 최고가 또는 감정가 사이에서 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.