나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1339 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역(인천지하철1호선)"" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교
등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철
1호선), 동암역(지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제7층 제704호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장, 난방설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형주택) 및 준주택(오피
스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-
2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1339 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 7층704호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 53,000,000원

* 토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

* 토지 지분면적: 3.702㎡ (약 1.12평)

* 건물면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

* 건물 지분면적: 12.373㎡ (약 3.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역(인천지하철1호선) 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역(인천지하철1호선), 동암역(지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

* 본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 8월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 36,000,000원)입니다.

* 본 경매는 농협은행주식회사의 신청에 의한 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 현재 파악된 임차인은 조광석 씨이며, 보증금 22,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자와 확정일자는 2021년 11월 1일이며, 배당신고일자는 2025년 8월 8일입니다.

* 조광석 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임대차 현황이 미상으로, 소유자 외 별도의 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 일반상업지역, 방화지구에 속해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 배후 수요와 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 간석오거리역을 중심으로 유동인구가 많아 상업적으로 활발한 지역 중 하나입니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 216-5번지 소재 간석리페(1차) 도시형생활주택 1동 7층 704호입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제7층에 위치하며, 건축물대장상 사용승인일은 2013년 3월 20일입니다.

* 건물 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 도시형생활주택(원룸형주택) 및 준주택(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 최근 주변 유사 물건 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 34.65㎡(약 10.5평) 다세대 주택이 5,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 160만원 수준입니다. 본건의 감정가(5300만원) 대비 건물 면적(12.37㎡, 약 3.74평)을 고려할 때, 면적당 감정가는 약 1,413만원/평으로 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건물의 전용면적(12.37㎡)이 매우 협소함에도 불구하고, 감정가(53,000,000원)가 면적당 약 428만원/㎡ (약 1,413만원/평)으로 주변 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

* 임대차 현황이 미상으로, 등기부상 명확히 드러나지 않은 추가 임차인이나 인수될 수 있는 권리가 있는지 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 배당신고일자(2025년 8월 8일)가 경매기일 이전에 예정되어 있어 배당을 통한 보증금 회수 가능성을 확인해야 합니다. (대항력 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 법적 절차에 따른 시간 소요 가능성 있음)

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 방화지구로 지정되어 있어 향후 건축물 증축, 개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 인천 지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 1인 가구나 소액 투자자에게 적합한 물건으로, 건물 상태는 전반적으로 양호한 것으로 평가됩니다.

* 다만, 협소한 면적 대비 높은 감정가 책정, 임대차 현황 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 지하철 1호선 간석오거리역 도보 5분 이내 거리에 위치한 역세권 입지입니다.

* 동암역(지하철 1호선)도 인근에 있어 서울 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 12.37㎡의 소형 면적으로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 53,000,000원입니다.

* 건물 전용 면적은 12.37㎡ (약 3.74평)이며, 토지 지분 면적은 3.70㎡ (약 1.12평)입니다.

* 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(34.65㎡)의 다세대 주택이 2026년 3월 5,500만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 160만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 면적당 약 1,413만원/평으로, 주변 시세 대비 현저히 높게 책정된 점을 감안해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 감정가와 시세 간의 큰 차이, 임대차 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시세 및 리스크를 반영하여 다음과 같은 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.