나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510940 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-9 루비타워 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라호수공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제112호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2016.11.03.)
외벽 : 화강석 등 마감
창호 : 페어글라스 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공부상 주용도는 근린생활시설(일반음식점)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

물건 비고

본건(112호)는 인접호수(113호)와 2개 상가를 한 음식점이 사용하였으며, 현재는 휴업 상태임.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510940 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-9 루비타워 1층 112호 (도로명주소: 인천광역시 서구 청라루비로 93)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 598,000,000원

토지면적: 12.41㎡ (3.75평)

토지지분: 12.41㎡ (3.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.32㎡ (14.01평)

건물지분: 46.32㎡ (14.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본건(112호)는 인접 호수(113호)와 2개 상가를 한 음식점이 사용하였으며, 현재는 휴업 상태입니다. (현황조사서 참조)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라호수공원' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

건물 내 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제1층 제112호입니다.

사용승인일은 2016년 11월 03일입니다.

외벽은 화강석 등, 창호는 페어글라스 등으로 마감되었습니다.

건물 총 층수는 지하 3층, 지상 8층이며, 본건은 지상 1층에 위치합니다.

총 전유부분의 개수는 78개 호실입니다.

* 토지 이용 현황

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중입니다.

동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획은 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 건축물 정보

건물명은 '루비타워'이며, 주요 용도는 제2종근린생활시설입니다.

내부 구조는 철근콘크리트구조이며, 8층 건물입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 03월 17일 접수된 수협은행 근저당권(채권액 699,600,000원)입니다.

이하의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 말소될 권리 (예상)

* 수협은행 근저당권 (2020.03.17.)

* 기술보증기금 가압류 (2020.04.07.)

* 국민은행 가압류 (2020.07.13.)

* 수협은행 가압류 (2023.01.06.)

* 에이치에프에프삼이유동화전문 임의경매개시결정 (2025.07.23.)

- 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (단, 등기사항 외 권리는 별도 확인 필요).

* 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 '미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 임대차 관계 및 점유 현황은 현장 확인 및 별도 조사가 필수적입니다.

* 채권 총액

등기부채권 총액은 1,267,990,628원입니다.

1.3. 상권분석

* 주요 업종 및 특징

본건은 청라호수공원 인근에 위치한 제2종근린생활시설 상가입니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

본건은 과거 2개 호실을 통합하여 음식점으로 사용되었던 이력이 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

* 상권 활성화 요인

청라국제도시 내 주요 상업 지역에 위치하여 접근성이 양호하며, 공원 및 주거 지역과의 연계성이 좋습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 입점하여 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

본건 인근에는 청라호수공원을 비롯한 다수의 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설로는 인근 학교들이 소재하여 학군 관련 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 녹지 및 휴식 공간

청라호수공원이 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 휴업 및 공실 리스크

현재 본건은 휴업 상태이며, 공실 발생 시 공실 리스크가 존재합니다.

상가 운영 경험 및 상권 분석이 부족한 경우, 공실 장기화 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성

임차인 현황이 '미상'이고 임대 관계가 파악되지 않아, 향후 명도 또는 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

설령 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 미상인 점은 주의해야 합니다.

* 복합적인 권리 관계

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 담보 관계가 복잡할 수 있습니다.

이러한 특성은 경매 진행 또는 향후 자산 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 과도한 채권 총액

총 채권액이 12억 원이 넘는 높은 수치를 기록하고 있어, 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 청라지구의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 입지적인 장점과 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 현재 휴업 상태이며, 임대차 관계가 불분명하고 유동화 및 공동담보 물건이라는 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 미상인 임차인 정보 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

적절한 상권 분석과 함께 리스크 요인을 충분히 인지한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건

청라호수공원 인근의 활성화된 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 확보되어 있습니다.

* 상가 건물로서의 잠재력

제2종근린생활시설로 다양한 업종의 입점이 가능하며, 과거 음식점으로 사용된 이력이 있어 관련 업종 투자 시 유리할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가 및 잠재적 낙찰가

감정가가 5.98억 원으로, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이 가능성

인수되는 보증금이 0원이며, 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다 (단, 현장 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되어야 합니다.

본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 현 상태, 향후 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 감정가는 598,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 낙찰 사례 및 시장 동향에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.