나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510907 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천지하철1호선 예술회관역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 13층 건물 내 제9층 제905호로서
(사용승인일:2012-09-12)

외벽:석재붙임 마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측과 남동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702))임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서에 5층 면적이 597.758㎡로 표기되어 있으나 집합건축물대장(표제부)에는 5층 면적이 297.758㎡로서 현장조사시 집합건축물대장의 면적으로 탐문되는 바 이를 기준하여 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510907 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 9층905호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구성: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 13층 건물 내 9층 905호

사용승인일: 2012년 09월 12일

면적 (전용/토지):

건물면적: 13.72㎡ (약 4.15평)

토지면적: 3.47㎡ (약 1.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 70,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 총 면적: 4710.377㎡ (전체 동 면적)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 1호선 예술회관역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로: 본건 건물은 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 01월 27일 포천세무서장의 압류 (등기부채권 총액 90,000,000원)

임차인 현황:

주택도시보증공사(김하나) : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-12, 확정 2021-07-19. 대항력 없음. (비고: HUG 인수조건 변경 관련, 말소동의 확약서 제출됨)

주요 권리 사항:

등기부등본 상 소유권 이전 및 압류, 임차권, 강제경매 개시 결정 등의 권리 내역이 확인됩니다.

을구 9번 주택임차권(김하나, 90,000,000원)은 등기부상 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다.

경매로 인한 모든 권리는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 공동담보 물건이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 현황: 본건은 아트뷰주상복합 내 위치하며, 주변으로는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변 시세 분석 (참고):

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건(주상복합 내 도시형생활주택)과는 건물 형태 및 용도가 다릅니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다.

일반적인 구월동 지역의 다세대 주택 시세는 약 4,500만원 ~ 8,500만원 선에서 거래되고 있으며, 면적은 38~50㎡ 수준입니다.

본건은 13.72㎡로 면적이 매우 작으므로, 소형 주거 공간 시장에서의 가치를 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설: 단지 인근 및 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교육 환경: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. (문의: 인천동부교육지원청)

교통 접근성: 인천지하철 1호선 예술회관역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 시설: 업무시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 목적 모두 적합합니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변 반경 1km 이내에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 본건 매각 및 인수 과정에 특수한 조건이 적용될 수 있음에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 본건 외 다른 담보 물건의 상태가 본 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장 면적 차이: 등기부와 건축물대장 간 5층 면적에 차이가 있으나, 집합건축물대장 기준 면적으로 현황 파악되었습니다.

도시관리계획 입안 중: 향후 지역 개발 계획에 따라 용도나 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

소형 면적: 13.72㎡의 작은 면적은 임대 수익률 또는 환금성 측면에서 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 예술회관역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

소형 면적임에도 불구하고, 지역 내 교통 편의성과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항은 본건 거래 과정에서 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

공동담보 물건이라는 점도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

제시된 감정가는 7천만원이며, 이는 소형 면적임을 감안할 때 비교적 높은 수준일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 예술회관역 도보 거리, 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역.

안정적인 수요: 소형 원룸은 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

HUG 연관성: HUG가 채권자로서 매각 절차를 주도할 가능성이 높아, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있습니다. (단, '인수조건 변경' 내용 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다.

건물 면적이 13.72㎡ (약 4.15평)으로 매우 작은 소형 주거 공간입니다.

주변 '다세대' 주택 매매 사례(38.25~49.82㎡, 4,500만원~8,500만원)는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 일반적인 지역 시세를 참고할 수 있습니다.

HUG가 채권자이며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '인수 보증금 합계 0원'임을 고려할 때, 채권 회수를 위한 경매로 판단됩니다.

잠재적 리스크(HUG 인수조건, 공동담보 등)와 소형 면적임을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최적의 입찰가는 현장 조사 및 HUG 측과의 구체적인 조건 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.