나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510897 [1] 인천광역시 서구 검암동 505-15 보람아트빌 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 4층건내 제2층 제202호로서
외벽: 인조석붙임마감 등.
내벽: 벽지도배마감 등.
창호: 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각 노폭 약 8m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경510897 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 505-15 보람아트빌 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

토지지분: 36.74㎡ (약 11.11평)

건물면적: 47.81㎡ (약 14.47평)

건물지분: 47.81㎡ (약 14.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

'검암중학교' 동측 인근에 자리하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

인접 도로의 경우, 북측 및 동측으로 약 8m 폭의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리) 등에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법에 따른 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 4일 접수된 오케이저축은행의 가압류(인천지방법원 2025카단101797)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리들을 제외한 인수되는 권리가 있는지 여부가 중요합니다.

특히, 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 발생 가능성을 내포합니다.

등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권(을구 5번, 2026년 3월 13일 등기)이 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위에 해당하는 권리입니다.

해당 임차인의 확정일자는 2023년 12월 13일, 전입일자는 2024년 1월 23일입니다.

임차인의 보증금은 114,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 임차인의 보증금 114,000,000원에 대한 매수인의 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

이 외 오케이저축은행 및 애큐온저축은행의 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 134,314,472원으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 2026년 1월 거래된 인근 다세대주택 매매 사례를 분석하면, 면적 및 층수에 따라 9,300만원부터 18,300만원까지 다양한 가격대로 거래가 이루어졌습니다.

구체적으로, 약 30.72㎡(약 9.3평) 면적의 주택이 9,300만원에, 약 72.87㎡(약 22.05평) 면적의 주택이 18,300만원에, 약 62.67㎡(약 18.95평) 면적의 주택이 17,900만원에 거래되었습니다.

이는 본건과 유사한 시기에 형성된 주변 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물 중 2층 202호에 해당합니다.

건축물대장상 해당 건물(보람아트빌 A동)은 2010년 5월 신축 허가를 받아 같은 해 5월 사용승인을 받았습니다.

주요 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 인조석붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

기본적인 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변은 다세대주택 및 아파트 단지, 그리고 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 비교적 용이합니다.

가까운 학교로는 검암중학교가 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 매각 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 미변제된 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 보증금이 114,000,000원으로 상당한 금액이므로, 경매 낙찰 가격이 임차인 보증금 및 기타 선순위 채권액을 모두 충당하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 금액을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

감정가 162,000,000원 대비 임차인 보증금 및 채권 총액을 고려할 때, 낙찰가에 따라 인수되는 보증금 금액이 달라질 수 있는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 162,000,000원으로 책정되었으나, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 114,000,000원에 대한 인수 가능성입니다.

이 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않으므로, 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 투자는 이러한 임차인 관련 위험을 면밀히 분석하고, 예상되는 낙찰가와 인수 금액을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 서구 검암동은 지속적인 개발과 함께 주거지로서의 가치가 꾸준히 평가받는 지역입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 시장 가치 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

만약 임차인 보증금 관련 위험이 잘 관리되어 매수인이 부담하는 실제 인수 금액이 시장 가격보다 낮다면, 이는 시세차익을 얻을 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있어, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 시장 가치는 대략 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 위험 요소는 114,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성입니다.

감정가는 162,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

매각으로 인한 총 채권액(임차인 보증금 포함 약 147,900,000원)을 고려할 때, 낙찰가에 따라 매수인이 인수하는 임차 보증금 액수가 결정됩니다.

시장 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 145,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

본 입찰가는 임차인 보증금 전액을 배당받을 수 있을 만큼 충분한 금액으로 낙찰될 경우를 상정한 것이며, 만약 예상보다 낮은 가격에 낙찰되어 임차 보증금 잔액을 인수하게 된다면 실제 취득 비용은 더 높아질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.