나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510892 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 7층707호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""약산초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택, 원룸형아파트), 주거용오피스텔, 및 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 주상복합지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 인천지하철1호선 간석역 및 노선
버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제7층 제707호로서,
(사용승인일: 2011.11.29.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형아파트)임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비,
주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 본건 공부상 용도는 도시형생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 7층707호

* 건물명: 솔리채

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상10층 건물

* 사용승인일: 2011년 11월 29일

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

* 층수: 본건은 지상 7층에 위치

* 전용면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

* 건물 감정가: 63,000,000원

1.2. 토지 정보

* 토지 면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

* 토지 지분: 4.11㎡ (약 1.24평)

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510892 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위전세권

* 주의사항: 본건 공부상 용도는 도시형생활주택임.

* 현장조사 관련: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 집합건축물대장, 외관, 탐문조사 기준으로 작성됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 약산초등학교 서측 인근

* 지대: 중소규모 공동주택(다세대, 도시형생활주택, 원룸형아파트), 주거용 오피스텔, 근린생활시설 밀집 지역

* 형상: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지

* 이용상태: 주거용 건물 부지로 이용 중

* 접근도로: 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함

2.2. 교통 상황

* 대중교통: 인근에 인천지하철 1호선 간석역 및 버스정류장 위치

* 차량 접근: 제반 차량 진·출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2012-03-23, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박은옥

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2022-12-27, 권리종류: 전세권설정, 권리자: 주식회사포스코휴먼스, 권리금액: 75,000,000원, 말소: 말소기준권리

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2023-01-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김윤상, 비고: 매매금 75,000,000원

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2024-11-26, 권리종류: 압류, 권리자: 남동세무서장, 말소: 말소

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-07-23, 권리종류: 임의경매, 권리자: 주식회사포스코휴먼스, 권리금액: 75,000,000원, 말소: 말소

* 총 등기부채권액: 75,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사포스코휴먼스

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리는 을3 전세권으로, 매각으로 인해 전세권, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주상복합지대로서 주거용과 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

* 약산초등학교가 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

* 분석 대상 물건: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 7층707호 (도시형생활주택, 16.01㎡)

* 감정가: 63,000,000원

* 최근 매매 사례 (JSON 분석):

* 간석동 508-34, 풍경채 (2014년식, 64.73㎡): 173,000,000원 (2026.03.04) - ㎡당 약 267만원

* 간석동 412-9, 동아주택(바동) (1987년식, 47.56㎡): 120,000,000원 (2026.03.03) - ㎡당 약 252만원

* 간석동 774-19, 목화빌라(나) (1991년식, 34.65㎡): 55,000,000원 (2026.03.03) - ㎡당 약 159만원

* 분석 의견:

* 주변 다세대주택 등의 시세는 면적, 연식, 상태에 따라 편차가 크나, 최근 신축 건물(풍경채, 2014년식)의 경우 ㎡당 약 267만원 수준의 거래가 있었습니다.

* 본건은 2011년 준공된 도시형생활주택으로, 소형 평형(16.01㎡)임을 감안할 때, ㎡당 가격으로 환산 시 약 250~350만원 수준을 예상해볼 수 있습니다.

* 이를 토대로 환산 시 16.01㎡ * 300만원/㎡ = 약 48,030,000원 ~ 16.01㎡ * 330만원/㎡ = 약 52,833,000원 수준의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

* 이는 감정가 63,000,000원에 비해 낮은 수치입니다.

* 다만, 현 소유주가 2023년 1월 75,000,000원에 매수한 점과 현재 감정가가 63,000,000원임을 감안하면, 현재 시세가 하락했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 인천지하철 1호선 간석역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 약산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인, 선순위전세권'이 명시되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 등기부등본 상 말소기준권리인 을3 전세권(75,000,000원) 이하 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 법률적 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 해당 내용에 대한 최종 확인은 필수입니다.

6.2. 물리적 리스크

* 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 상태 확인이 이루어지지 못했습니다. 경매 진행 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 시설 리스크

* 본건 소재지 인근에 별도의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도시 지역입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 2011년 준공된 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 소형 면적(16.01㎡)을 가지고 있습니다.

* 교통 및 편의시설이 양호하고, 약산초등학교가 인접하여 생활 여건이 비교적 좋은 편입니다.

* 권리 분석 상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, '대항력있는임차인' 관련 명시 사항과 실제 데이터 간의 미세한 차이에 대한 검토가 필요합니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가(63,000,000원)는 ㎡당 가격으로 산정 시 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 및 임대 수익 투자에 적합한 상품입니다.

* 지하철역 및 학교, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서의 리스크가 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 63,000,000원입니다.

* 최근 주변 시세 분석 결과, ㎡당 약 300만원~330만원 수준으로 추정되었으며, 이를 16.01㎡에 적용 시 약 48,000,000원~52,833,000원의 범위가 나옵니다.

* 권리 상 인수 부담이 없고, 소형 도시형생활주택의 수요를 고려하더라도, 보수적인 관점에서 시세 분석 결과를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 매매 시세 및 감정가, 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 53,000,000원을 최저 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. (이는 감정가의 약 84% 수준이며, 최신 시세 데이터의 상단 범위에 근접합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.