나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510893 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-56 애플하우스 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 502호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510893 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-56 애플하우스 5층502호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 50,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.115㎡

건물면적: 15.01㎡ (약 4.54평)

건물지분: 15.006㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 서측 인근에 위치함.

주변: 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 일반적인 주거지대임.

교통: 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 27일 강서세무서장의 압류 등기.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 김성인, 이현석, 박재오 씨 등으로 소유권 이전 이력이 확인됨.

* 주택임차권: 오은택 씨 명의로 2021년 3월 15일 전입 및 확정일자를 받은 주택임차권(보증금 59,000,000원)이 등기부에 을구 3순위로 존재함. 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태임. 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있음.

* 압류: 강서세무서장, 미추홀구청 등의 압류가 다수 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 강제경매: 채권자 주택도시보증공사의 신청에 의해 진행 중인 강제경매 사건임.

인수되는 권리: 상기 주택임차권 등기는 말소 동의 확약서 제출 및 '대항력 없음' 명시로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 매우 높으며, 명확하게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 임차권 관련 사항은 최종 확인 필요.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 내에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집 지역임.

근린생활시설은 주변 주거 수요를 충족시키는 수준으로 분포하고 있을 것으로 예상됨.

구체적인 상권의 활성화 정도 및 미래 가치는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋음.

1.4. 생활정보

주변 환경: "용현초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있음.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 가까이 있음.

편의시설: 일반적인 주거 지역에 필요한 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로, 등기부등본에는 '말소 예정'으로 명시되어 있어 권리 관계 해석에 혼란의 소지가 있음. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때 인수될 보증금은 없을 것으로 예상되나, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 함.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 잔금 납부 등 계약 진행 과정에서 일반적인 경매 절차와 다른 특이사항이 발생할 수 있으므로, 관련 절차를 면밀히 확인해야 함.

* 주변 혐오시설: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-56번지 일대를 지도상으로 확인한 결과, 해당 물건의 직접적인 인근 지역에는 주요 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않으며, 학교 및 주거시설이 주로 분포하고 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 토지 및 건물 일괄 매각 건임.

권리 분석상 인수될 부담은 없어 보이며, 감정가는 5천만원으로 소액 투자가 가능한 물건임.

그러나 임차인 관련 서류상의 불일치 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 주의 깊게 확인해야 할 부분임.

최근 주변 다세대 주택 매매가 대비 감정가의 단위 면적당 가격이 다소 높은 편이므로, 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 5천만원의 감정가로 비교적 적은 자금으로 경매 투자를 시작해 볼 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확함 (단, 임차인 관련 최종 확인 필요).

* 1인 가구 임대 수요: 전용면적 15.01㎡(약 4.54평)의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 임대 시장을 겨냥할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 50,000,000원

최근 주변 유사 물건 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 4일: 32.76㎡ (약 9.91평) 다세대, 6,690만원 (단위 면적당 약 204만원/㎡)

* 2026년 5월 6일: 69.25㎡ (약 20.95평) 다세대, 11,000만원 (단위 면적당 약 159만원/㎡)

* 2026년 5월 8일: 38.67㎡ (약 11.70평) 다세대, 6,000만원 (단위 면적당 약 155만원/㎡)

본 물건의 감정가 50,000,000원을 15.01㎡로 나눈 단위 면적당 가격은 약 333만원/㎡로, 주변 다세대 주택 매매가의 단위 면적당 가격보다 상당히 높은 수준임. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사함.

또한, 임차인 관련 불확실성과 HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 리스크 요소를 고려해야 함.

종합적인 시세, 물건의 특성, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

인수되는 보증금이 없는 것으로 판단될 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.