나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510896 [1] 인천광역시 남구 문학동 346-23 미다움빌라 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 ""문학초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건물로서,

외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510896 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 346-23 미다움빌라 102동 1층102호

건물명: 미다움 102동

호수: 1층 102호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건물

총 층수: 4층

해당 층: 1층

건축 연도: 2001년 4월 30일 (건축물대장 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물 면적: 50.99㎡ (약 15.43평)

토지 지분: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물 지분: 50.99㎡ (약 15.43평)

1.4. 감정가

감정가: 131,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, "문학초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됩니다.

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (문학)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 현상변경허가 대상구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 5일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (을5)으로 판단됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부 요약에 따르면, 경매로 인해 대부분의 권리(소유권이전, 근저당권 등)는 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (본건이 해당될 경우, 매수인에게 인수될 수 있습니다.)

3.4. 인수주의 사항

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 관련 인수 금액 없음)

3.5. 임차인 현황

* 임대관계 미상입니다.

* 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 2026년 5월 12일 거래된 2001년식, 59.58㎡ 면적의 다세대주택이 118,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 198만원)

* 2026년 5월 1일 거래된 2001년식, 59.58㎡ 면적의 다세대주택이 81,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 136만원, 시세 대비 낮은 거래로 보임)

* 2026년 5월 9일 거래된 2016년식, 45.194㎡ 면적의 다세대주택이 121,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 268만원)

본건(2001년식, 50.99㎡)과 유사한 연식의 매물(JSON 1)을 고려할 때, 면적을 환산하면 약 101,000,000원 수준의 시세를 예상해볼 수 있습니다. 신축이거나 면적이 작은 매물의 경우 평당 단가가 높아지는 경향을 보입니다. 감정가 131,000,000원은 비교적 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

* 편의시설: 문학초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 상가 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 조사 또는 상세 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 문학초등학교가 인근에 소재합니다.

* 기타: 주거 지역 내에서 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택과 다세대주택이 혼재하는 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미상

임대관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 없어 권리 분석에 신중해야 합니다.

6.2. 권리관계 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 해당 권리의 내용과 효력 범위를 반드시 사전에 확인해야 합니다. 이는 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 상황 변동에 따라 물건의 가치 및 향후 시세에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 인접한 교육 환경 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 2001년에 준공되었으며, 면적은 50.99㎡입니다. 권리 분석상 대부분의 권리는 소멸되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상이라는 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 문학초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 용이합니다.

8.2. 잠재 가치

* 낙후된 지역이 아닌, 꾸준한 수요가 있는 주거 지역에 해당합니다.

* 향후 지역 개발 및 재건축 가능성 등을 고려한 장기적 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 경매 메리트

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 요인 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 사례, 건물 연식, 면적, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 및 임차인 미상 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가(131,000,000원)보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

비교적 유사한 연식 및 면적의 거래 사례(118,000,000원)와 신축 소형 면적의 고가 거래 사례(121,000,000원)를 참고하되, 불확실한 권리 관계에 따른 위험 비용을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리 관계 상세 확인, 임차인 명도 가능성 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 지상권의 구체적인 내용 파악은 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.