나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510942 [1] 인천광역시 서구 가좌동 173-244 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천환경공단 가좌사업소" 동측 인근에 위치하며 주 위는 공업용 부동산이 소재하는 공업지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 공업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 20미터 내외, 서측으로 폭 약 8미터의 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주 택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상 위 후첨 ‘건물배치도’와 같이 소유자미상의 제시외물건㉠~㉢, 제시외 기계기구㉣~㉦이 소재하고 있으며, 개략적인 목측에 의한 구조, 규모, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 평가한 금액을 후첨‘토지건물 감정평가 명세표’ 및 ‘기계기구 감정평가 명세표’에 기재하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2004년 06월 15일 사용승인된 일반철골구조 기타지붕 건으로서 외벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 (2) 건물 내 후첨 ‘건물개황도’와 같이 소유자미상의 제시외물건㉢ 및 제시외기계기 구㉥이 소재하고 있으며, 개략적인 목측에 의한 구조, 규모, 이용상황, 관리상태 등을 고려 하여 평가한 금액을 후첨‘토지건물 감정평가 명세표’ 및 ‘기계기구 감정평가 명세표’에 기재하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(2)는 등기사항전부증명서상 일반철골구조 기타지붕 2층 공장(1층 661.22㎡ 2층 48 .38㎡)이나, 일반건축물대장상 2024.01.05.일자【2023-건축과-대수선허가-7】건축과-611(20 24.01.05.)호에 의거 대수선[대수선:주1동 기둥, 보, 지붕틀해체 : 지상2층/공장/709.6㎡-> 지상1층/공장/339.66㎡] 및 2024.01.17.일자【표시변경】건축과-2146(2024.01.17.)호에 의거 표시변경[명칭변경:(주)청도목재->주식회사 신의철강, 주1,공장->자원순환관련시설(폐기물 재활용시설)]사항이 기재되어 있으며, 현장조사일 현재 기호(2)의 경우 상기 일반건축물대장 상 변동사항에 따른 대수선이 이루어져 1층 일부 및 2층이 멸실된 상태로 현황에 따라 현존 하는 1층 339.66㎡ 에 대하여 평가하였으며 멸실된 1층 일부 및 2층은 감정평가외 하였으니 경매 참여시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 지상에 소재하는 제시외 건물(2-1~2-3) 및 제시외 기계기구( 2-4, 2-5)는 평가 및 매각에 포함(2-6, 2-7은 평가 및 매각에서 제외함)
- 제시외 기계기구 중 계근대(2-5)는 목록1 토지와 인접토지(173-346) 양 토지에 걸쳐 소재하므로 추가 부담(토지사용료 등)이 발생할 여지 있음
- 목록1 토지는 인접한 가좌동 173-346번지와 일괄하여 감정평가하되 감정평가액은 목록1 토지 면적에 따라 산출함
- 목록2 건물은 일반건축물대장상의 변동사항에 따른 대수선이 이루어져 1층 일부 및 2층이 멸실된 상태(본건 경매개시결정 후인 2026. 2. 20. 대수선을 원인으로 변경등기 이루어짐)로, 현황에 따라 현존하는 1층 339.66㎡에 대하여 평가하였으며, 멸실된 1층 일부 및 2층은 감정평가에서 제외하였음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 173-244

사건번호: 인천지방법원 2025타경510942 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 토지 정보

토지 면적: 1,634.00㎡ (약 494.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 1,634㎡

1.3. 건물 정보

현존 건물 면적: 339.66㎡ (약 102.8평)

건물 제시외 면적: 540.00㎡ (목록1 지상 소재, 2-1~2-3)

건물 지분: 1,049.26㎡ (원 건물 기준)

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕

사용 승인일: 2004년 06월 15일

이용 상태: 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 6,119,359,420원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천환경공단 가좌사업소" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 소재하는 공업지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 20미터 내외, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권 변동: 주식회사대덕목재 -> 주식회사청도목재 -> 주식회사신의철강

말소기준권리: 을25 근저당 (중소기업은행, 2023.05.31.)

말소 예정 권리:

- 근저당 (중소기업은행, 임정복)

- 가압류 (신용보증기금, 신보2023제21차유동화전문유한회사, 중소기업은행)

- 압류 (서인천세무서장, 서구(인천광역시))

- 임의경매 (중소기업은행)

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권 변동: 주식회사대덕목재 -> 주식회사청도목재 -> 주식회사신의철강

말소기준권리: 을17 근저당 (중소기업은행, 2023.05.31.)

말소 예정 권리:

- 근저당 (중소기업은행, 임정복)

- 가압류 (신용보증기금, 신보2023제21차유동화전문유한회사, 중소기업은행)

- 압류 (서인천세무서장, 서구(인천광역시))

- 임의경매 (중소기업은행)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사주동스틸, 허

보증금: 20,000,000원

차임: 3,700,000원

전입일자(사업일자): 2025-07-10

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 분석

등기부상 말소기준권리(2023.05.31.자 근저당)보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음.

4. 상권분석

본건은 인천광역시 서구 가좌동의 공업지역에 위치하며, 인근에 공업용 부동산이 다수 소재함. 주변에는 "인천환경공단 가좌사업소" 등이 있어 산업 시설 위주의 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

본건은 공업 지역에 위치하여 주거 편의시설 및 상업 시설에 대한 접근성은 상대적으로 낮을 수 있음. 차량 이동 시 인근 도로망을 통해 지역 내 및 외부로의 이동은 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 복잡한 금융 구조 및 채권 변동 가능성이 존재할 수 있음.

* 건물 현황: 공부상 건물 면적(1,049.26㎡)과 달리, 현존하는 평가 대상 면적은 339.66㎡임. 1층 일부 및 2층이 멸실된 상태로, 건축물대장상 변동 사항 및 현황 확인이 필수적임.

* 제시외 기계기구: 계근대(2-5)가 목록1 토지와 인접 토지(173-346)에 걸쳐 소재하여 토지 사용료 등 추가 부담이 발생할 수 있음.

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 관련 정보에 기재된 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 본 보고서 작성 시점(2026.10.2.) 기준 만료되었음. 다만, 향후 재지정 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 존재하나, 임대차 계약 조건 및 권리 관계는 명확히 파악되지 않음 (단, 대항력 없음으로 명시됨).

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동 공업지역 내 공장 용도의 부동산임. 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 차량 접근성이 양호함. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 예상됨. 그러나 건물 자체의 상당 부분 멸실 및 현황 변경, 인접 토지와 경계를 이루는 시설물로 인한 추가 부담 가능성 등은 신중한 접근이 필요함. 유동화 물건이라는 특성도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 공업용 부동산으로, 특정 산업 활동을 위한 부지 확보 측면에서 가치가 있을 수 있음.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 리스크가 적음 (인수되는 권리 없음).

* 현황에 맞는 건물 재건축 또는 활용 계획 수립 시 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계 0원.

감정가 6,119,359,420원을 기준으로 입찰가를 산정할 것을 권고함.

10. 주변 시설 (혐오시설) 확인

본건 주변에 혐오시설이 존재하는지 여부에 대한 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 직접적인 확인은 본 보고서의 작성 범위를 벗어나므로 수행되지 않았음. 다만, 공업 지역의 특성상 관련 법규에 따른 시설 배치 기준을 준수하는지 여부는 별도 확인이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.