나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510979 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-12 양지빌라 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교""북동측 인근에 위
치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은
보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물(통칭 양지빌라) 내 1층 103호로서,
(1991.09.28 사용승인)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 (남)서측으로 세로의 지선도로(한나루로577번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육
제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510979 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-12 양지빌라 1층103호

건물명: 양지빌라

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호

사용승인일: 1991년 09월 28일

감정가: 73,000,000원

토지면적: 26.69㎡ (약 8.07평)

건물면적: 36.17㎡ (약 10.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.1. 입지조건

주변 환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준임.

토지 이용 현황: 대체로 세로장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 본건 (남)서측으로 세로의 지선도로(한나루로577번길)에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (2018.05.23, 강동수산주식회사, 50,000,000원)

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리(을3 근저당권, 갑7, 갑8, 갑9)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

주요 쟁점: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위번호 4번 주택임차권등기(채권자: 한국토지주택공사, 보증금 73,000,000원)가 기재되어 있음. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성을 시사함. 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 사실이 있으나, 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요함. 임차인 현황에 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으나, 주택임차권등기 자체의 존재와 "소멸되지 않는 권리" 표기는 인수 여부를 신중히 검토해야 함.

채권자: 서

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차권자 한국토지주택공사)

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-06

* 확정일자: 2018-03-20

* 배당신고일자: 2019-12-17

* 대항력: 없음 (정보상 충돌)

* 비고: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (특이사항 참고)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 주택임차권 73,000,000원 인수 위험 존재)

1.3. 상권분석

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

상업시설: 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

최근 실거래가 분석 (주변 다세대/빌라):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (2026.05.04 매매)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (2026.05.06 매매)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (2026.05.04 매매)

본 물건(36.17㎡)은 주변 실거래 사례보다 면적이 작음. 건축 연령이 비슷한 1993년식 대일빌라 44.4㎡가 9,000만원, 2001년식 세명쉐르빌 43.33㎡가 8,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 추정됨.

1.4. 생활정보

위치: 인천기계공업고등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함.

주거 환경: 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

편의 시설: 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

임대 관계: 임대관계는 미상으로 파악되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

주택임차권 인수 위험: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 주택임차권(보증금 73,000,000원)의 인수 가능성이 가장 큰 리스크임. 낙찰 시 해당 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있으며, 이는 감정가와 동일한 금액임.

건물 노후화: 1991년 사용승인된 건물로, 약 35년 경과하였음. 향후 수리 및 유지보수에 대한 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동 소재 다세대주택으로, 감정가는 73,000,000원임.

가장 큰 특징이자 리스크는 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 주택임차권(보증금 73,000,000원)의 인수 가능성임. 이는 낙찰자가 추가로 보증금을 인수해야 할 가능성을 시사하며, 감정가와 동일한 금액이므로 매우 신중한 접근이 요구됨.

건물은 약 35년 경과하여 노후화되었으며, 지역적 특성상 급격한 시세 변동보다는 안정적인 시세 유지를 예상할 수 있음.

권리분석 상 임차권 인수 위험이 존재하므로, 현장 조사 및 관련 법률 검토를 철저히 해야 함.

1.7. 투자 포인트

인천 미추홀구 주안동 지역은 주거지로 안정적인 수요가 존재하는 곳임.

인천기계공업고등학교 인근으로 교육 시설 접근성이 양호한 편임.

소형 면적의 다세대주택으로, 인수 부담이 없을 경우 상대적으로 낮은 투자금으로 접근 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 73,000,000원

주변 시세 고려 (36.17㎡ 기준): 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 추정.

인수 보증금: 0원 (단, 주택임차권 73,000,000원 인수 가능성 존재)

종합 판단: 주택임차권 인수 위험이 매우 크며, 인수 시 실질 취득 비용이 크게 증가함. 이를 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 주택임차권 인수 위험을 고려한 보수적인 제안이며, 실제 인수 여부에 따라 입찰가는 달라질 수 있음.)

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.