나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510843 [1] 인천광역시 부평구 부평동 415-19 동민아파트 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천지하철1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510843 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

감정가: 130,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 415-19 동민아파트 2층201호

용도: 다세대주택

건물면적: 44.05㎡ (약 13.32평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호

건축년도: 2001년 (사용승인일 2002년 6월 10일)

외벽: 드라이비트 등 마감

창호: 샤시 창호 등

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비

1.3. 토지 정보

토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 대체로 세장형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 동측 포장도로에 접함.

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

집합건물 등기부 요약:

* 갑6 (2005-04-01): 공유자전원지분전부이전 (장성자)

* 갑8 (2005-09-30): 소유권이전 (오양숙)

* 갑9 (2019-10-17): 소유권이전 (이옥순)

* 갑10 (2019-12-31): 소유권이전 (김찬미) (매매)

* 갑11 (2025-01-15): 가압류 (노동우, 금130,000,000원) (말소기준권리: 인천지방법원 2025카단100427)

* 갑12 (2025-07-18): 강제경매 (노동우, 130,000,000원) (말소) (인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510843))

등기부채권 총액: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천지하철1호선)' 북동측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구: 방화지구

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 노동우 (이름: 노 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-03

* 확정일자: 2021-12-22

* 배당신고일자: 2025-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상임.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 노동우의 가압류(갑11)임. 이에 따라 해당 가압류, 강제경매(갑12) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권은 개요 부분에만 언급되어 있고 상세 내용은 없음)

명시된 "인수 보증금 합계: 0원"은 임차인 노동우의 보증금 130,000,000원이 배당을 통해 모두 변제되거나, 법적으로 인수되지 않음을 시사함. 그러나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 배당 결과에 따라 변동 가능성은 배제할 수 없음.

4. 상권분석

주위가 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 상권은 복합적인 특성을 지님. 부평시장역 인근에 위치하여 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 근린생활시설의 존재로 인해 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

5. 생활정보

부평시장역(인천지하철1호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장 등 교통망이 잘 갖추어져 있음. 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 노동우는 2020년 1월 3일 전입하여 대항력을 갖추고 있음. 보증금 130,000,000원에 대한 배당이 제대로 이루어지지 않을 경우, 인수 부담이 발생할 가능성이 존재함. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 확인 필요)

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규제에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 인천지하철 1호선 부평시장역 인근에 위치한 다세대주택임. 건물은 2001년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있음. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됨. 권리 분석상으로는 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 해당 보증금이 경매 절차 내에서 해결될 것으로 예상됨. 이는 입찰자에게 큰 부담이 없을 수 있으나, 배당 결과에 따른 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 인근으로 교통이 편리하여 주거 가치가 있음.

* 다세대주택 밀집 지역: 주변으로 다세대 및 아파트가 혼재되어 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 최근 매매 사례들을 고려할 때, 감정가 130,000,000원 대비 시세가 더 높을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있음. (다만, 연식 및 층수 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원임.

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 전용면적 기준 평당 약 1,000만원 ~ 1,900만원 수준으로 형성되어 있음.

본건은 전용면적 44.05㎡ (약 13.32평)이며, 2001년 건축 연식과 2층이라는 점을 감안할 때, 최근 거래된 신축 건물에 비해 가치 조정이 필요함.

가장 유사한 조건(2016년식, 43.31㎡)의 매매 사례가 188,000,000원에 거래된 점을 참고하여, 본건의 경우 연식과 층수를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점과 임차인의 채권자로서의 지위를 고려하더라도, 예상되는 시세 범위(약 160,000,000원 ~ 190,000,000원)를 감안하여 경쟁 입찰 가능성을 예측할 때, 감정가 대비 적정 수준의 상승 여력을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같음.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.