나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510889 [1] 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1502동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월중학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 3층 301호로서,
외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장상 사용승인일:2007.8.1)

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로개설되어 있으며, 단지내 도로는 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동
구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(
2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호
구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호
지구(2016-07-30)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 인천지방법원 2025타경510889 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다. 해당 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 구월힐스테이트 아파트 1502동 3층 301호로, 전용면적 83.89㎡ (약 25.37평) 규모입니다. 감정가는 509,000,000원입니다.

1.2. 주요 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510889 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1502동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 509,000,000원

건물면적: 83.89㎡ (약 25.37평)

토지면적: 31.84㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사로제캐피탈대부

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, '구월중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며, 외곽 공도와 직접 연결되어 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 개발 현황

본건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35~40m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 규제가 적용됩니다. 이러한 규제들은 향후 건축 행위나 개발에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변 지역은 아파트 단지와 학교, 상업 시설이 균형을 이루고 있어 주거 기능에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않으며, 이는 쾌적한 주거 환경 유지에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 5월 4일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 사항

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 해당 부동산에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항이 없어, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 513,800,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황은 '임대관계 미상'으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

그러나 임대관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 현재까지 파악된 정보상으로는 인수 보증금이 없다고 하나, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 주거 환경

구월 힐스테이트&롯데캐슬골드 단지는 총 60개동, 5076세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다. 이는 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 주거 상권 형성에 기여합니다.

4.2. 편의 및 복리 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 입주민의 편의성을 높이고 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

본건은 구월 힐스테이트&롯데캐슬골드 단지의 1502동 3층 301호이며, 2007년 8월 1일에 사용 승인되었습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 및 페인트 마감, 창호는 샷시 마감입니다. 총 35층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

해당 아파트 단지는 총 주차대수 6,247대로, 세대당 주차 공간이 넉넉한 편입니다. (건축물표제부 총괄표제부 기준)

5.2. 주거 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 근접해 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

5.3. 교육 환경

본건은 구월중학교와 인접해 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역도 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 상 잠재적 리스크

임차인 현황이 '임대관계 미상'으로, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 중 하나입니다.

6.2. 지역적 및 물리적 리스크

토지이용계획상 철도보호지구, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 2007년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 구월동에 위치한 본 구월힐스테이트 아파트 물건은 우수한 입지 조건, 잘 갖춰진 단지 내 편의시설, 양호한 교통 환경을 갖춘 매력적인 주거용 부동산입니다. 대규모 단지의 일부로서 안정적인 주거 수요를 확보하고 있으며, 주변 편의시설 및 교육 환경 또한 우수합니다. 다만, 임차인 현황의 미상 정보와 토지이용계획상의 각종 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 명도 과정에서의 철저한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구 구월동의 중심 주거지역에 위치하여 접근성이 좋음.

* 대단지 프리미엄: 5000세대 이상의 대규모 단지로 안정적인 시세 유지 및 관리 용이.

* 풍부한 생활 인프라: 단지 내 및 인근의 다양한 편의, 복리, 교육 시설 이용 편리.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 83~84㎡)의 실거래가는 2026년 7월 기준 480,000,000원 (2층)부터 528,000,000원 (30층)까지 분포하고 있습니다. 본건은 3층에 위치해 있으며, 감정가는 509,000,000원입니다.

시장 가격과 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 490,000,000원에서 510,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

잠재적 리스크(임차인 미상)를 감안하여, 신중하게 접근할 경우 495,000,000원 수준의 입찰이 권장됩니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.