나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1384 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 2층206호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방검찰청' 북동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 인천지방법원 및 인천지방검찰청 등을 중심으로 형성된 업무시설 및 각종 근린 근린
생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교
통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상8층 건물내 제2층 제206호로서,
(사용승인 : 2002.08.13)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 드라이빗트마감 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

업무시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관
한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평
생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육
과-1927(2007.03.08))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-업무시설(사무실)로 이용 중.
-집합건축물대장(표제부,갑)상 '위반건축물' 등재되어 있음(자세한 사항은 집합건축물대장 참조요).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1384 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 25-12 석목법조빌딩 2층206호

토지면적: 26.82㎡ (약 8.1 평)

건물면적: 88.93㎡ (약 26.9 평)

감정가: 162,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상8층 건물 내 2층 206호

사용승인일: 2002년 8월 13일

용도: 업무시설 (사무실)

1.1. 주요 특징

* 집합건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천지방법원 및 인천지방검찰청 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본 건 남측 및 북측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을4, 을6 근저당권 (남동농업협동조합)

* 갑28 임의경매 개시 결정 (남동농업협동조합)

* 모든 권리는 말소기준권리(을4 근저당권, 2007.03.14 접수) 이하 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (등기부등본상 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 학익4주택재개발정비사업조합, 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018년 3월 22일

* 확정일자: 2018년 3월 22일

* 대항력: 없음

* 주의: 해당 임차인들은 대항력은 없으나, 보증금 100,000,000원이 있으므로 배당 여부에 따라 잔여 채무 발생 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 건은 법조타운이 밀집한 지역에 위치하여 관련 업종의 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 공공기관과 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 판단됩니다.

* 2종일반주거지역으로, 업무시설과 함께 근린생활시설의 입지도 가능합니다.

5. 생활정보

* 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 주요 공공기관이 인접하여 행정 및 법률 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 인근에 홈플러스, CGV, 미추홀공원 등 생활 인프라 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 추후 건축 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 대항력은 없으나 보증금 1억원에 대한 배당이 전액 이루어지지 않을 경우, 낙찰자가 인수하게 되는 금액이 발생할 수 있습니다.

* 지상권: 등기부등본 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 인근 재개발 구역에서 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 제기된 사례가 있어, 지역 정비 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 법조타운 중심지에 위치하여 안정적인 업무시설 수요가 기대되는 지역입니다.

* 인천지방법원 및 검찰청 인근이라는 지리적 이점과 양호한 교통 접근성을 가지고 있습니다.

* 다만, 위반건축물 등재, 등기부 상 지상권 존속 가능성, 임차인의 배당 여부 등 면밀한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 법조타운 인근의 안정적인 임대 수요.

* 대중교통 접근성이 양호하여 임차인 확보 용이.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가 162,000,000원을 기준으로 산정합니다.

* 위반건축물 등재 및 기타 리스크 요인을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 129,600,000원 ~ 145,800,000원 내외로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.