나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72069 [1] 경기도 남양주시 수동면 송천리 261-7 에코그린타운 에이동 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 수동면 송천리 소재 ""수동IC"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 전원주택, 중소 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위
환경 대체로 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 수동IC가
소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층건 내 제에이동 제201호로,

외벽 : 치장벽돌, 석재 붙임, 몰탈 위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 공동주택(다세대주택 - 복층형)으로 이용 중임.
(내부구조 : 제에이층 - 방1, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실, 발코니, 현관 등
제에이-1층 - 방2, 욕실겸 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있으나 감정평가 현
재 시점 하자보수가 필요한 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 공동주택 건부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개밸과 문의), 배출시설설치제한지역{물환
경보전법}, 자연보전권역{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호){수도법}, 수질보전특별대책지역(2권역){환경정책기본법}.

공부와의 차이

감정평가 대상물건은 2021년 10월 05일자로 이전 소유자 ‘기찬효’에게서 ""강완식""에
게 매매 되었으나 ‘집합건축물대장(전유부, 갑)’상의 소유자현황에 이전 소유자인‘기
찬효’로 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : 감정평가 대상 물건은 감정시점 현재 건물 내부에 누수 등으로 인한 보수공사,
승강기 정비 및 보수공사 등으로 승강기 운행이 중단된 상태이니 경매업무 처리
시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72069 (1)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 송천리 261-7 에코그린타운 에이동 201호

용도: 다세대주택 (복층형)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 평가액

감정가: 187,000,000원

토지 면적: 88.76㎡ (약 26.85평)

건물 면적: 40.02㎡ (약 12.11평)

1.3. 경매 개요

총 채무액: 290,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 수동면 송천리 소재 "수동IC" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 전원주택, 중소 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 수동IC가 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건지 동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

이 지역은 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리로 보이는 국민건강보험공단의 압류(2023-08-09) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석 (HUG 관련)

임차인: 주택도시보증공사 (이승록)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05

확정일자: 2021-09-06

대항력: 없음

권리분석상 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 분석 (정연우)

임차인: 정연우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-02

대항력: 있음

이 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수되는 보증금 부담은 없으나 명도 진행 시 유의가 필요합니다.

3.4. 기타 등기 권리

소유권 이전 (강완식, 2021-10-06) 및 여러 압류, 가압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 290,000,000원입니다.

3.5. 특별 매각 조건 및 인수 보증금

특별 매각 조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 주거, 공업, 농업 시설이 혼재된 지역으로, 주변 상권 발달은 제한적입니다.

근린생활시설이 일부 존재하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 환경은 전원적인 분위기와 함께 소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용은 인근 시내 지역으로 이동이 필요합니다.

복층형 다세대주택으로, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있어 1~2인 가구에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

정연우 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 유의해야 합니다. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 하자 및 수리 필요성

감정평가 시점, 건물 내 누수로 인한 보수공사, 승강기 정비 및 보수공사 등으로 승강기 운행이 중단된 상태입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문하여 건물 상태를 직접 확인하고 예상 수리 비용을 산출해야 합니다.

6.3. 공부상 소유자 현황 불일치

집합건축물대장 상 소유자 현황이 이전 소유자인 '기찬효'로 되어 있어, 실제 소유자 정보와 차이가 있습니다. 이는 매매 과정에서 발생한 것으로 추정되며, 경매 진행에는 큰 영향이 없을 것으로 보이나 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 제한 사항

토지가 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색을 통해 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면 소재의 복층형 다세대주택으로, 수동IC 인근에 위치합니다.

건물 자체의 하자(누수, 승강기 고장) 및 대항력 있는 임차인의 존재 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 경우, 특별 매각 조건에 따라 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 정연우 임차인의 존재와 건물 하자 보수 비용, 주변 지역의 개발 제한 등을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담 없음 (특별 매각 조건).

* 복층형 구조로 1~2인 가구 실수요자에게 적합할 수 있음.

* 인근 지역의 잠재적 개발 가능성 (성장관리구역 등).

9. 예상 입찰가

감정가: 187,000,000원

최근 매매 사례 (참고용 - 타 단지, 유사 면적):

* 2025년 4월 7일: 210,000,000원 (35㎡, 2층)

* 2025년 5월 15일: 130,000,000원 (35㎡, 1층)

본 물건은 감정가 외에도 건물 하자 보수 비용, 대항력 있는 임차인(정연우) 관련 명도 비용 등을 고려해야 합니다. 최근 매매 사례는 다른 단지의 정보이며, 본 물건(에코그린타운, 2019년경 준공)과 준공 연도가 상이한 '대성' 단지의 거래로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

따라서, 본 물건의 정확한 현재 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다. 예상 입찰가는 이러한 제반 비용 및 리스크를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

잠재적 수리 비용 및 명도 관련 비용을 감안할 때, 초기 입찰가 범위는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

이는 대략 150,000,000원 ~ 168,300,000원 범위입니다.

*주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.