나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510926 [1] 인천광역시 계양구 효성동 21-37 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천효성동초등학교' 북측에 인접하여 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제401호로서,
(사용승인 : 1997.06.26)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 37-1로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경510926 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 계양구 효성동 21-37 1동 4층401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

143,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 34.46㎡ (약 10.42평)

* 토지지분: 34.46㎡ (약 10.42평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 58.40㎡ (약 17.68평)

* 건물지분: 58.4㎡ (약 17.68평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOO

1.9. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

* 사용승인일: 1997년 6월 26일

* 외벽: 몰탈위 드라이빗 마감

* 창호: 알미늄샷시 창호

1.10. 이용 상태

다세대주택으로 이용 중

1.11. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 구비

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천효성동초등학교' 북측에 인접해 있으며, 주변은 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

세장형 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 상대보호구역 (인천서부교육지원청)

* 과밀억제권역

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 민현숙(2001-05-25), 민경숙(2005-11-01), 조숙자(2011-10-04)

* 근저당권: 주식회사행복자산관리대부(2024-09-09), 채권최고액 65,000,000원 (말소기준권리)

* 전세권 설정: 주식회사행복자산관리대부(2024-09-09), 65,000,000원 (말소)

* 임의경매: 주식회사행복자산관리대부(2025-07-23), 43,000,000원 (말소)

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리인 근저당권(2024-09-09) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 공부와의 차이

없음

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 내용은 없으나, 지상권 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (본건 등기부상으로는 해당 권리 없음)

4. 상권 분석

본건이 위치한 효성동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다. 직접적인 상업 지역은 아니나, 주거민을 위한 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 교통

단지 북측으로 약 20미터 폭의 도로가 있으며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인천효성동초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로, 동류형의 공동주택 단지들이 주변을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 외부 표기 관련

외벽에 '37-1'로 표기되어 있다는 점은 건물 관리 또는 등기상의 명칭과 실제 표기가 다를 수 있음을 시사합니다. 이는 추후 건물 관리나 매수 후 활용에 있어 소소한 불편을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

과거 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 현재는 경매 절차로 진행되어 법적 권리 관계는 정리될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 1997년 준공되어 비교적 오래된 건축물이지만, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 매수 후 인수되는 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 외벽 표기 사항 등 일부 특이사항이 있으나, 이는 현장 조사 시 상세 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적: 주거 지역 내 위치하여 실거주 또는 임대 사업용으로 활용 가치가 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획 및 지역 시세 변화에 따라 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 143,000,000원입니다. 가장 유사한 조건의 매물(삼성하이츠맨션815동, 2002년식, 51.48㎡)이 2025년 12월 12일에 134,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(1997년식, 58.40㎡)의 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

첫 경매에서 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 감정가의 95% ~ 100% 수준으로, 약 135,000,000원에서 143,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 구도 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 안전한 낙찰을 위해서는 138,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.