나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1381 [1] 인천광역시 서구 불로동 793-1 삼보해피하임 503동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 불로동소재 ""불로초등학교"" 남서측 약500미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 18층 건내의 3층 301호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로 광평수의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 불로동 793-1:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(불로1 지구단위
계획구역)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역,절대보호구역, 제한보호
구역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1381 (1)

소재지: 인천광역시 서구 불로동 793-1 삼보해피하임 503동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

토지면적: 50.97㎡ (약 15.42평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

분양면적: 제공된 자료에서 개별 호실의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 서구 불로동에 소재하며, 불로초등학교에서 남서측으로 약 500미터 지점에 위치합니다. 주변으로는 유사한 형태의 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

1.2. 3.건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 경사슬라브 지붕을 가진 18층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다.

1.2. 4.단지 정보

건물이 속한 삼보해피하임 아파트는 총 18층 규모이며, 503동에는 총 72세대가 거주 중입니다. 단지 내외로 공도에 접하고 있어 차량 출입 및 단지 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 1일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(을7)입니다.

1.3. 2.소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 건 매각으로 인해 소멸되는 권리(근저당, 압류 등)는 다음과 같습니다.

* 을7: 삼성화재해상보험주식회사 근저당 (2020-12-01 접수)

* 을8: 하나은행 근저당 (2023-02-03 접수)

* 갑6: 하나은행 임의경매개시결정 (2025-07-23 접수)

* 갑7: 서인천세무서장 압류 (2025-10-22 접수)

* 갑8: 부평구(인천광역시) 압류 (2025-10-28 접수)

* 이 외 갑1, 갑2, 갑4, 갑5의 소유권 관련 등기사항 역시 매각으로 인해 정리될 예정입니다.

1.3. 3.인수되는 권리

제공된 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'가 있으나, 관련 내용 및 비고란에 명시된 사항이 없어 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 4.임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 임차인으로부터 발생할 수 있는 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 실제 점유 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

1.3. 5.총 권리관계

등기부채권 총액은 192,750,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시설

본 건 인근에는 불로초등학교, 검단중학교 등 교육시설과 함께 다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 2.지역 개발 계획

본 건 소재지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 현재 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

* 쇼핑/마트: 인근 상업시설 및 마트 이용 가능

* 의료시설: 다수의 병원 및 의원 접근 용이

* 은행: 주요 시중은행 지점 위치

1.5. 2.교육시설

* 초등학교: 불로초등학교 (도보 거리)

* 중학교: 검단중학교 (인근 위치)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 가축사육제한구역, 각종 보호구역(상대/절대), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 건축 및 토지 이용에 대한 관련 법규의 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 2.임대관계 미상

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 3.공부와의 차이

건축물대장 및 등기부등본 상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 불로동에 위치한 아파트로, 안정적인 권리관계와 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 초등학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호하며, 건물 역시 일반적인 아파트 구조 및 설비를 갖추고 있습니다. 현재 임대관계가 미상이라는 점과 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수되는 권리가 없어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

* 초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 317,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으며, 채권 총액은 192,750,000원입니다. 주변 시세 및 물건의 현황, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 하여 보수적인 접근을 권장합니다. 다만, 정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.