나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72074 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1034-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 '덕소중학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 중소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 대체로 부정형 토지로서, 공업용의 건부지로 이용 중임.
일련번호 2) 대체로 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 3) 대체로 사다리형 평지로서, 공업용의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 대상물건 남측으로 일련번호 2)를 통하여 출입함.
일련번호 3) 대상물건 남측으로 노폭 약 10m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(덕소중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 상대보호구역(도심초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 절대보호구역(2012-11-29)(덕소중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 역사문화환경보존지역(이맹현선생묘·신빈신씨묘역 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

일련번호 2) 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(덕소중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 상대보호구역(도심초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 절대보호구역(2012-11-29)(덕소중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도""에서와 같이 ㉠~㉥이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘블럭조 스레트지붕 단층 건물로서,
- 내외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공장으로 이용 중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

대상물건은 일반건축물대장상 도곡리 산50, 1034-1 1036-1, 1036-4번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황 도곡리 1034-1번지에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
제시외 건물 포함(목록1.)(단, 제시외 1-1 및 건물 내 공장기기는 매각에서 제외)
지분매각(목록3.4.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72074 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1034-1

용도: 공장

감정가: 2,176,477,000원

토지면적: 1430.00㎡ (약 432.58평)

토지지분: 1083.9378㎡ (약 327.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 483.00㎡ (약 146.11평)

건물지분: 483㎡ (약 146.11평)

건물 제시외면적: 139.00㎡ (약 42.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박창식)

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함(단, 제시외 1-1 및 건물 내 공장기기는 매각 제외), 지분매각(토지 목록 3, 4)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 '덕소중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

토지 일련번호 1)은 대체로 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 일련번호 2)는 대체로 부정형 토지로서, 도로로 이용 중입니다.

토지 일련번호 3)은 대체로 사다리형 평지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

토지 일련번호 1)은 대상 물건 남측으로 일련번호 2)를 통하여 출입합니다.

토지 일련번호 3)은 대상 물건 남측으로 노폭 약 10m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 상대보호구역(덕소중학교, 도심초등학교), 절대보호구역(덕소중학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

일련번호 2) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 상대보호구역(덕소중학교, 도심초등학교), 절대보호구역(덕소중학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

건물 구조 및 상태

건물은 시멘트 블럭조 스레트지붕 단층 건물입니다.

내외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

이용 상태는 공장으로 이용 중입니다.

공부와의 차이로, 일반건축물대장상 도곡리 산50, 1034-1, 1036-1, 1036-4번지에 등재되었으나, 현황은 도곡리 1034-1번지에 소재합니다.

제시외 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도""에서와 같이 ㉠~㉥이 소재합니다.

단, 제시외 1-1(제조업소 철골조 120㎡) 및 건물 내 공장기기(Auto Welder 1대, Auto Expander 1대, Auto Frange 2대, Auto Seamer 2대)는 매각에서 제외됩니다.

혐오시설

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

그러나 토지이용계획 상 개발제한구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어, 해당 지역의 개발 및 신규 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물에 대한 임대 관계는 미상입니다.

등기부 현황 (말소기준권리: 2023-11-03 근저당권, 광주농업협동조합, 1,560,000,000원)

토지 등기부요약

소유권 이전 (임낙재) 1996-12-03

소유권 이전 (신탁 등기 말소) 2023-11-03

근저당권 (광주농업협동조합) 2023-11-03, 1,560,000,000원 (말소기준권리)

가압류 (박창식) 2024-03-26, 860,000,000원 (말소)

근저당권 (정호철) 2024-05-28, 900,000,000원 (말소)

압류 (남양주시) 2025-03-14 (말소)

강제경매 (박창식) 2025-07-24, 860,000,000원 (말소) - 본건 경매 개시

임의경매 (광주농업협동조합) 2025-11-10 (말소) - 중복사건

토지 등기부 채권 총액: 3,320,000,000원

건물 등기부요약

소유권 이전 (임낙재) 1996-12-03

소유권 이전 (신탁 등기 말소) 2023-11-03

근저당권 (광주농업협동조합) 2023-11-03, 1,560,000,000원 (말소기준권리)

가압류 (박창식) 2024-03-26, 860,000,000원 (말소)

근저당권 (정호철) 2024-05-28, 900,000,000원 (말소)

강제경매 (박창식) 2025-07-24, 860,000,000원 (말소) - 본건 경매 개시

임의경매 (광주농업협동조합) 2025-11-10 (말소) - 중복사건

건물 등기부 채권 총액: 3,320,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 목록 1 토지 지상 제시외 건물(1-1)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

물건명세서 참고사항

작성일: 2026-06-22

제시외 건물 1-1 및 건물 내 공장기기는 매각에서 제외되나, 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격입니다.

양수인이라고 주장하는 정호철이 제시외 건물 1-1 및 공장 기기에 대해 양도 계약 등을 제출했습니다.

목록 4 토지는 타인 소유 건물로 제한받은 토지이며, 해당 토지의 단가는 1,570,000원, 총액은 93,477,800원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주변에 중소규모 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 다양한 산업 시설의 입지가 가능할 것으로 판단됩니다.

공업용 건부지로 이용 중인 토지와 도로 부지가 포함되어 있어, 공장, 창고 등 산업 시설 운영에 적합한 입지입니다.

하지만 개발제한구역, 공장설립제한지역 등 토지이용계획 상의 제한사항이 존재하여, 신규 시설 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 반드시 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 덕소중학교 서측 인근에 위치합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 편의시설, 병원, 학교 등 구체적인 생활 인프라에 대한 상세 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건

본건 외에도 임의경매 (2025타경72598)가 진행 중으로, 경매 절차 진행에 변동이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 기기 제외 관련

제시외 건물 1-1과 건물 내 공장기기는 매각에서 제외되나, 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰자는 이로 인한 법적 분쟁의 소지를 안고 갈 수 있으며, 최저매각가격 결정 시 이 부분이 반영되었을 가능성이 있습니다.

토지 지분 매각

목록 3, 4 토지는 지분 매각 대상이므로, 타인과의 공유 관계 발생 가능성이 있습니다. 특히 목록 4 토지는 타인 소유 건물로 제한받은 토지임을 명시하고 있어 주의가 필요합니다.

법정지상권 성립 불분명

매각에서 제외되는 제시외 건물 1-1에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 관련 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

토지이용계획 상 제약

개발제한구역, 공장설립제한지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 적용되어, 향후 토지 활용 계획에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 중소규모 공장, 창고 등 산업 시설 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 환경은 산업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 불분명, 토지 지분 매각, 타인 소유 건물로 제한받는 토지 등의 특수성을 고려해야 합니다.

특히, 매각 제외되는 제시외 건물 1-1 관련 법정지상권 문제는 본건의 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 여러 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 관련 법규 및 개발 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

공장, 창고 등 산업 시설 운영에 적합한 입지 조건을 가지고 있습니다.

비교적 양호한 차량 접근성을 확보하고 있습니다.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

(잠재적) 개발 가능성이 있는 지역이나, 관련 법적 제약 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인 관련 부담은 없습니다.

감정가는 2,176,477,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 불분명, 토지 지분 매각, 토지이용계획 상의 각종 제약 등 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 최저매각가격 대비 낙찰가율을 참고하지만, 본건의 경우 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율 등을 추가적으로 분석해야 하며, 본건의 특수성을 감안하여 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

(본 분석은 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 투자 결정은 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.