나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2887 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 104동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역(경춘)' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제7층 제703호 외 1개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나) 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 주거용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2887 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3, 영진그린필아파트 104동 7층703호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 제7층 제703호

전용면적: 84.946㎡ (약 25.7평)

토지 지분 면적: 48.212㎡ (약 14.6평)

감정가: 257,000,000원 (2억 5천 7백만원)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역(경춘)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 여건은 보통임.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(천마산역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구)으로 지정되어 있음. 또한 대로1류(폭 35m~40m)에 접하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당하여 환경 및 개발 관련 규제가 적용됨.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2023년 02월 08일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 300,000,000원임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '없음'으로 기재되어 있음.

인수되는 권리: 없음 (대항력 없는 임차인 포함).

등기부채권 총액: 410,875,029원 (근저당 300,000,000원 + 가압류 110,875,029원).

임차인 현황:

* 임차인: 강소운

보증금: 30,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2024-09-13

확정일자: 2024-09-05

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 아파트 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 천마산역 주변 상업지역에 다양한 상점, 식당, 금융기관 등 편의시설이 밀집해 있음. 마석 시내권의 이마트 등 대형마트 이용도 가능하여 생활 편의성이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

단지 정보: 영진그린필 아파트는 2003년 12월에 사용승인된 단지로, 총 8개동 588세대로 구성되어 있음. 본건은 15층 건물 중 7층에 위치함.

주차: 총 657대 주차 가능 (지하 기계식 361대, 지상 기계식 296대).

주변 시설: 단지 인근에 화도초등학교, 월산초등학교, 심석중학교, 마석고등학교 등 다수의 교육시설이 위치함. 또한, 병원, 은행 등 생활 편의를 위한 다양한 기반시설 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 규제: 자연녹지지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

건축 연도: 2003년식으로 건축된 지 약 23년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

공동담보 물건: 본건 외 타 물건과 공동으로 담보 제공된 건으로, 전체 담보물의 채무 총액이 상당하므로 경매 진행 시 전체적인 채권 및 담보 상황을 면밀히 파악해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경춘선 천마산역 역세권 단지 내 아파트로, 교통 접근성이 우수하며 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있음. 최근 실거래가 역시 감정가 수준에서 형성되고 있어 시세는 안정적인 것으로 판단됨. 권리상 인수할 부담은 없으나, 토지이용계획상 일부 제한사항과 건물의 노후도는 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 천마산역과의 근접성으로 인한 교통 편리성 및 역 주변 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어, 시세 하락 위험이 낮음.

권리관계 명확: 인수할 권리관계가 없어 안전한 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000원이며, 최근 실거래가 또한 223,000,000원에서 274,000,000원 사이에서 형성되어 있어 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됨. 인수 보증금은 0원이므로, 보수적으로 감정가의 85%~93% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.