나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2870 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알134호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕
층수 : 지하 3층, 지상 7층 건물 내 1층 소재
외벽 : 돌붙임 및 복합판넬 등 마감
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 상대보호구역(다산한강중학교), 상대보호구역(다산한강초등학교), 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이내), 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이며, 현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2870 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알134호

용도: 근린상가

감정가: 786,000,000원

토지면적: 14.85㎡ (약 4.5평)

건물면적: 50.70㎡ (약 15.3평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본 건 주위에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재하고 있습니다.

교통: 본 건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 서측으로는 노폭 약 40m, 북측으로는 노폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산한강중학교, 다산한강초등학교), 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이내), 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트평지붕이며, 지하 3층, 지상 7층 건물 중 1층에 소재합니다. 외벽은 돌붙임 및 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

건물 용도: 집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이며, 건물 표제부상으로는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.

설비: 본 건물은 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매로 진행되었습니다.

말소기준권리: 2024년 7월 5일 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

권리 총액: 등기부채권 총액은 약 2,100,020,972원입니다.

소멸 예정 권리: 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 주요 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소, 국민은행 근저당, 서울보증보험, 주식회사케이비국민카드, 신용보증기금, 주식회사케이뱅크의 다수 가압류, 남양주세무서장 및 남양주시의 압류 등이 모두 말소 예정입니다.

인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 상세 내용은 추가 확인이 필요하며, 현재로서는 비고란의 '집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이며, 현황 공실 상태임'이라는 내용만 기재되어 있어 구체적인 권리 내용을 파악하기는 어렵습니다. 따라서, 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 현재로서는 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 건이 위치한 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부한 편입니다.

본 건 위치: "다산한강중학교" 남서측 인근에 위치하여 학교 및 주거 단지의 영향을 받는 입지입니다.

예상 업종: 집합건축물대장상 용도가 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))으로 되어 있어, 해당 용도 또는 유사 업종으로의 임대가 가능할 것으로 보입니다.

현황: 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치를 위한 노력이 필요합니다.

상권 발전 가능성: 다산신도시 개발과 함께 상권이 지속적으로 성장하고 있어, 향후 유동인구 및 소비력이 증대될 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 다산한강중학교, 다산한강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

공공시설: 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

환경 관련 제한: 토지이용계획상 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역 외곽 경계로부터 200M 이내) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 성공적인 임대차 계약 체결까지 공실 기간 발생 가능성이 있습니다.

용도 변경 및 사용: 집합건축물대장상 용도가 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))으로 되어 있으므로, 타 용도로의 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건은 일반 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 검토가 요구될 수 있습니다.

권리 인수 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 건축 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 상가로, 신축급 건물이며 주변 개발이 활발한 지역에 속해 있습니다. 비록 현재 공실 상태이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 추가적인 검토가 필요하지만, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수익 확보 가능성이 있는 물건입니다. 복잡했던 다수의 권리 관계는 모두 말소 예정으로 인수 부담이 없으므로, 지상권에 대한 정확한 조사와 함께 철저한 현장 조사 및 임대 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 상가: 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 사용 편의성이 높습니다.

개발 중심지: 다산신도시 내 주요 상업 지구에 위치하여 지역 성장과 함께 가치 상승 기대.

편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

토지 건물 일괄 매각: 건물과 토지 소유권을 동시에 확보하여 권리 관계가 명확합니다.

권리 인수 부담 최소화: 대부분의 후순위 권리는 소멸 예정으로, 잔존하는 지상권 관련 사항만 명확히 파악된다면 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 786,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가를 기준으로 하되, 공실 상태, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 잠재적 부담 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

공실 상태와 확인되지 않은 지상권 부담 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 550,000,000원 ~ 630,000,000원 범위에서 검토하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 지상권 관련 상세 조사 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.