나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72032 [1] 경기도 남양주시 수동면 외방리 589-23 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리에 소재하는 ""하나케어센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 전원주택, 농경지, 임야, 휴양시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대줕교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(2) 남측하향 완경사지대의 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중이며 기호(3)~(4)는 남측 하향 완경사지대의 세장형의 토지로서 '도로 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2)는 기호(3),(4)를 포함한 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)~(4) 공히 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있음
(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

기호(3)의 공부상 지목은 '임야' 이나 현황 '도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조지붕 2층 건물로서(사용승인일:2019.08.06)

외벽 : 목재 사이딩 등 마감
내벽 : 목재 및 벽지마감.
바닥 : 원목마루, 장판지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 난방설비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있음.
(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72032 (1)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 외방리 589-23 주1동

용도: 단독주택

감정가: 403,918,800원

토지면적: 1,087.00㎡ (약 328.8평)

건물면적: 125.76㎡ (약 38.0평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 가OOO

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 건물 현황

구조: 일반 목구조 지붕 2층 건물

사용승인일: 2019년 08월 06일

외벽: 목재 사이딩 등 마감

내벽: 목재 및 벽지 마감

바닥: 원목마루, 장판지, 타일 등 마감

창호: 샷시창호

설비: 위생 및 급배수시설, 난방설비

1.3. 토지 현황

이용상태: 남측하향 완경사지대의 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중. 일부 토지(기호(3)~(4))는 '도로 등'으로 이용 중.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

인접 도로상태: 본건 토지는 세로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면에 위치하며, 주변은 전원주택, 농경지, 임야, 휴양시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다. 북측 인근에 '하나케어센터'가 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 축령산자연휴양림 과 같은 자연 및 휴양 시설이 위치해 있습니다. 또한, 수동멀티스포츠센터 와 같은 체육 시설도 인근에 있습니다. 검색 결과에서 특별히 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 위치하는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 06월 09일자 가산농업협동조합의 근저당권(을17)입니다.

소멸예정 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑3, 갑7, 건물 을3)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 가능성 있는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: " 항목에 내용이 없으므로, 특별히 인수해야 할 권리는 없을 것으로 보입니다. (단, 집행 법원의 최종 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

등기부채권 총액: 216,000,000원 (가산농업협동조합 근저당권 기준)

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 및 점유관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 및 점유 관계가 미상인 점은 잠재적 인수 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남양주시 수동면 외방리는 전원 주택 단지와 농경지, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 지역입니다. 인근에 휴양 시설 및 중소규모 공장 등이 분포하고 있어 전반적인 상권은 발달하지 않은 편이나, 주거지로서의 가치는 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

주변에 축령산자연휴양림 과 같은 관광 및 휴양 시설이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 수동면 행정복지센터 가 면 소재지에 위치해 있으며, 필요한 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

수동초등학교 를 비롯한 교육 시설이 인근에 위치할 수 있습니다. 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 남양주시 내의 종합 병원 및 의원 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 확인 결과, 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 법원의 최종 말소 기준 권리 확정 및 소멸 여부는 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 점유 및 임대차 관련 리스크

임대 및 점유 관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 점유자가 나타나거나 명도에 어려움이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

토지의 일부(기호(3))의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '도로 등'으로 이용 중인 점은 현황과 공부상 차이가 존재함을 인지해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면 외방리에 위치한 단독주택으로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 넓은 토지 면적과 주택으로서의 기본적인 가치를 가지고 있습니다. 주변 환경은 자연 친화적이며 휴양 시설이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 임대 및 점유 관계가 미상인 점과 토지 이용에 관한 일부 제한 사항은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 사용승인)인 단독주택

* 넓은 토지 면적 (1,087.00㎡, 약 328.8평)

* 자연 친화적인 쾌적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 403,918,800원입니다.

주변 단독주택 및 토지 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들은 평당 250만원(2011년 기준) 에서 81만원/평 (2026년 8월 기준, 토지) 까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

최근 인근 '다세대' 주택의 전용면적 약 30평(99.41㎡)이 35,000만원 ~ 38,000만원 (2024년 2월) [cite: JSON data] 에 거래된 사례가 있으나, 본건은 대지 면적이 훨씬 넓은 단독주택임을 고려해야 합니다.

특히, 2017년 외방리 소재 토지 경매 물건의 감정가가 14억 7천여만원에 최저 7억 2천여만원으로 진행된 사례 와 2025년 7월 경매 개시된 남양주 수동면 단독주택이 감정가 5억 9천여만원에서 3억원 초반까지 떨어진 사례 가 있음을 감안할 때, 본 건의 감정가는 현재 시장 상황과 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임대 및 점유 관계가 미상인 점, 토지 이용 제한 사항 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 320,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.