나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72057 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-5 한신아파트 201동 7층 705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 ""진건초등학교"" 북동측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물내 7층 705호로서
외벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 마감 등.
창호 : 하이샷시임.

이용상태

집합건축물대장상 건축물현황도에 의하면 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2)로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로대비 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)
(한신그린유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진건초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한
법률>,절대보호구역(2012-11-29)(한신그린유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))
<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진건초등학교(구리남양주교육지원청에 문
의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 임대관계는 부득이 조사치 못하였으니 경매진행시 참고 바랍니다.

2) 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건
축물대장상 등록된 건축물현황도, 호별표시 등에 의거하였으니 경매 진행시 참고 바랍
니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72057 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-5 한신아파트 201동 7층 705호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

토지 면적: 43.14㎡ (약 13.05평)

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 한신그린2차

사용승인일: 1993년 04월 19일

동수: 3동

세대수: 258세대

총 면적: 25,759.988㎡

주차 대수: 208대 (지상 12대, 지하 10대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진건초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진건초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2008년 10월 20일 접수된 한국스탠다드차타드제일은행의 근저당권(채권금액 132,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황 (말소 예정 권리 포함)

* 을4: 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권 (2008-10-20, 132,000,000원) - 말소기준권리

* 을11: 어경석 근저당권 (2022-04-07, 112,000,000원) - 말소

* 을14: 이주희 근저당권 (2024-12-06, 15,000,000원) - 말소

* 갑15: 남양주세무서장 압류 (2024-08-19) - 말소

* 갑17: 한국주택금융공사 임의경매개시결정 (2025-07-22, 75,457,827원) - 말소

이 외 등기사항 전부증명서상 현재까지 등재된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이미옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-27

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리 및 임차인의 권리가 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

단지 인근에 진건초등학교 등 교육시설이 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 7층 705호입니다. 외벽은 세멘 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

집합건축물대장상 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2)로 등재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

6.2. 기타 참고사항

현장조사 시 이해관계인 부재로 인해 임대관계 및 정확한 내부 구조 및 위치 확인에 일부 제한이 있었으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진건읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 감정평가액 대비 시장 가격이 높게 형성되어 있어 가격적인 메리트가 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 특별한 임차인 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 시 일부 정보 확인에 제약이 있었던 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 84.94㎡ 면적의 실거래가가 2억 7천만원대에서 3억원대 초반임을 감안할 때, 2억 5천 5백만원의 감정가는 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

* 양호한 입지 및 생활 편의성: 초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 진건읍 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 시장가는 84.94㎡ 면적의 최근 실거래가(2억 7천 4백만원 ~ 3억 7백만원)를 고려할 때 약 2억 8천 5백만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 2억 5천 5백만원으로, 시세보다 낮게 책정되어 있어 경쟁 입찰이 예상됩니다.

인수 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점, 그리고 시장가격을 고려했을 때, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 예상 입찰가는 2억 6천 5백만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.