나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63732 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 602동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ""가좌초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 경사스라브지붕 20층 중 6층 602호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.
본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63732 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 602동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 440,000,000원

토지면적(토지 지분): 65.16㎡ (약 19.7평)

건물면적(건물 지분): 101.98㎡ (약 30.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2005년 9월 22일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 가좌초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 11일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을9)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 건에는 대항력 있는 임차인 김서윤 씨가 존재합니다. 전입일자는 2014년 3월 3일이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 보증금 0원이라는 점은 매우 이례적이므로 실제 권리관계 및 추가적인 채무 발생 가능성에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 을9 근저당권보다 후순위 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 보존(2005.10.20), 소유권 이전(2005.11.09, 2014.02.26), 근저당(2015.12.11, 2022.07.05), 가압류(2024.10.17), 임의경매(2025.07.22) 등의 등기사항이 확인됩니다.

* 등기부 채권 총액: 약 533,055,338원입니다.

1.4. 상권분석

* 주위환경: 본 건은 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

* 혐오시설 관련 조사: 주변 지역에 대한 검색 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획상 일부 제한 구역이 존재합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 가좌초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 단지 정보: 가좌마을벽산블루밍6단지로, 총 15개 동에 989세대로 구성된 대단지입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬라브 지붕 구조로, 20층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

* 이용상태: 아파트 용도로 이용 중이며, 급배수, 승강기, 난방, 화재탐지, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김서윤 씨는 2014년부터 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 임대차 관계 및 대항력 범위에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 보증금 0원이라는 점은 계약의 진위 여부, 특약사항 존재 가능성 등을 고려해야 하는 중요한 리스크 요소입니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰 및 탐문, 건축물 현황도면을 바탕으로 보고서가 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 가축사육 제한 구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 해당되어 향후 개발 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 아파트로, 가좌초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다. 교통 또한 편리한 편입니다. 권리상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 기재된 부분입니다. 이는 예상치 못한 인수 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 자료 확보를 통해 명확히 확인해야 합니다. 건물 연식은 있으나, 관리 상태는 보통으로 평가되며, 전반적으로 실수요자에게도 고려될 만한 입지입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 특이사항을 명확히 해소할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 가좌동 일대는 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라와 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 84.997㎡(약 25.7평) 면적의 아파트가 2026년 6월 13일에 32,000만원에 거래되었습니다. 이 가격을 기준으로 평당 단가를 산출하면 약 124.5만원/평입니다. 본 물건의 전용면적 101.98㎡(약 30.8평)에 적용 시, 예상 시세는 약 38,350만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 440,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 중대한 리스크와 내부 미확인 사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 임차인 관련 문제가 명확히 해소되고 내부 상태가 양호하다는 전제 하에, 시장가치 하단인 약 38,000만원에서 70~80% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 330,000,000원 을 예상 입찰가로 제시하며, 이는 보증금 0원인 임차인과의 관계에 대한 추가적인 조사 및 확인을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.