나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3988 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층1-1128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ‘일산MBC’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '3호선 정발산역, 마두역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제1층 제1-1128호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '휴게음식점'임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 판매시설, 근생시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 3면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경3988 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경3988 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층 1-1128호

용도: 근린상가

감정가: 806,000,000원

토지면적: 20.68㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.68㎡ (약 6.25평)

건물면적: 67.26㎡ (약 20.35평)

건물지분: 67.26㎡ (약 20.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 일산방송컴플렉스 내 상가입니다.

주변 환경으로는 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구가 풍부한 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 3호선 정발산역과 마두역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

물건은 3면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류 및 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

해당 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 23일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(금액: 600,000,000원)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권이전, 근저당권, 압류 등의 권리 내역이 확인되며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

특히, 을구 1번 근저당권(남동농업협동조합)이 말소기준권리가 되어, 해당 권리 이하의 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 600,000,000원이며, 추가적인 압류 내역(고양시, 파주시)도 확인되나 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 것으로 판단됩니다.

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 존재하지만 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 일산방송컴플렉스 내에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있는 복합 상업지구로, 일산 MBC 남동측 인근에 위치합니다.

차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장과 지하철 3호선 정발산역 및 마두역이 가까워 대중교통 이용 또한 매우 편리합니다.

단지 앞 3면이 도로에 접해 있어 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지는 가장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 현재 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등의 용도로 활용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 중 1층 1-1128호에 위치하며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

건축물대장상 용도는 '휴게음식점'으로 등재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2023년 8월 23일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(600,000,000원)입니다.

이후 설정된 압류(고양시, 파주시) 및 임의경매 개시결정(채권자: 남동농업협동조합, 금액: 538,518,638원)은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 부담이 있는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (전입일자: 2024-03-19)

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원

* 대항력: 없음

임차인은 존재하나 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 이는 낙찰자에게 유리한 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본 물건이 위치한 일산동구 장항동 일대는 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 밀집한 상업 중심지입니다.

특히 '일산 MBC' 인근에 위치하여 방송 관련 업종 및 관련 종사자들을 대상으로 한 사업에 유리할 수 있습니다.

또한, 웨스턴돔과 같은 대형 복합 상업 시설이 인접해 있어 다양한 고객 유입이 가능한 지역입니다.

건축물대장상 '휴게음식점'으로 등록되어 있어, 외식업, 카페 등 근린생활시설로서의 활용 가능성이 높습니다.

4.2. 유사 시설 및 경쟁 환경

주변에 다수의 오피스텔과 상업시설이 밀집해 있어 경쟁 환경은 형성되어 있으나, 3호선 정발산역, 마두역 및 버스 노선 등 우수한 교통망을 통해 넓은 지역의 고객 유입이 가능합니다.

방송국 종사자 및 상주 인구, 인근 오피스텔 거주자, 그리고 웨스턴돔 등 주변 상업시설 방문객들을 주요 타겟으로 설정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 지하철 3호선 정발산역, 마두역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 국민건강보험 일산병원, 동국대학교일산병원, 일산복음병원 등 종합병원들이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 문화/여가: 일산 호수공원, 킨텍스, 라페스타 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설 접근이 비교적 용이합니다.

5.2. 잠재적 혐오/기피시설

주변 지역에 데이터센터와 같이 잠재적 혐오시설로 분류될 수 있는 시설에 대한 주민들의 반대 사례가 보도된 바 있으나, 본 물건이 위치한 장항동 869번지 일산 방송컴플렉스 자체 또는 그 직속 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설 입지 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 개발 계획 등에 따라 변동될 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동성과 지역 내 공급량 변화에 따른 공실 및 임대료 하락 가능성이 존재합니다.

* 상권 변화: 주변 개발 계획, 경쟁 시설 입점 등으로 인해 상권이 변화할 수 있으며, 이는 임대 수익 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 위험: 상가 업종의 특성상 경기에 민감하며, 특정 업종의 부진이나 과도한 경쟁으로 인한 공실 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 상가 업종의 특성상 경기에 민감하며, 특정 업종의 부진이나 과도한 경쟁으로 인한 공실 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구의 중심 상업지역에 위치하며, 방송국 및 다양한 상업시설, 주거시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

지하철 3호선 역세권이라는 우수한 교통 환경과 함께, 건물 자체의 인지도 및 복합 용도로 활용 가능한 점은 큰 장점입니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이어서, 낙찰 시 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 과정에서의 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

따라서 본 물건은 상권 분석 및 향후 사업 계획을 면밀히 검토한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 입지: 일산동구 장항동의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 수요가 풍부합니다.

* 우수한 교통망: 지하철 3호선 정발산역, 마두역 인근 및 다수 버스 노선 이용 편리.

* 복합 상권: 방송국, 오피스텔, 쇼핑몰, 관공서 등이 혼재되어 다양한 업종에 대한 수요가 존재합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 활용 가능성 높은 용도: '휴게음식점'으로 등재되어 있어 외식업, 카페 등 다양한 근린생활시설로 운영 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 806,000,000원을 기준으로, 법원 경매 시장의 입찰 경쟁률, 본 물건의 현 시세, 낙찰 후 예상 임대 수익률, 그리고 응찰자 본인의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 경우 인수할 보증금이 없으므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정은 불필요합니다.

다만, 권리분석상 특이사항이 없고 입지가 양호한 상가임을 감안할 때, 감정가를 상회하는 가격에서 경쟁이 치열할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 상권의 시세 동향, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.