나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63739 [1] 경기도 파주시 동패동 1695-3 미소시티 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 신촌동 소재 ""문발초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호(3)
본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(3) : 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

기호(5)~(7) : 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3) : 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(5)~(7) : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3),(5)~(7) 모두
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(20미터위임(19.3.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1동~6동 모두 일반철골구조 기타(판넬)지붕으로서,
(사용승인일 : 2004.02.25.)
외벽 : 패널붙임 마감 등
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공장 등으로 이용중임(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조).

설비내역

기본적인 전력설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠~㉣이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고 바람.

공부와의 차이

건물 7동은 현장조사 결과 현황 멸실로 파악되었으니, 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2)
경기도 파주시 동패동 소재 '석곶초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하고 있음.

기호(8)
경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '의정부지방법원 고양지원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호(1),(2)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

기호(8)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 마두역이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1),(2)
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 10층 건물 내 제1층 제106호 및 제2층 제204호로서
(사용승인일 : 2006.10.02.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 전면 통유리 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

기호(8)
철근콘크리트구조 기타지붕(평슬라브) 9층 건물 내 제2층 제비-257호로서
(사용승인일 : 2007.02.28.)
외벽 : 복합패널 및 강화유리 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2)
근린생활시설로 이용중임(현황 휴업).

기호(8)
근린생활시설로 이용중임(현황 폐업).

설비내역

기호(1),(2)
기본적인 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추었음.

기호(8)
기본적인 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)
인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

기호(8)
인접지 대비 등고평탄한 가로장방방형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2)
본건 서측으로 노폭 약 25미터 및 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(8)
본건 북동측으로 노폭 약 28미터 및 남동측으로 노폭 약 45미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)
일반상업지역(교하택지지구), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대3-1(주))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-3(집))(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(교하물푸레나무(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호(8)
중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63739 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 1695-3, 미소시티 1층 106호

* 건물명: 미소시티

* 용도: 제1종근린생활시설

* 감정가: 485,000,000원

* 토지면적: 7.68㎡ (약 2.32평)

* 토지 지분: 7.68㎡ (약 2.32평)

* 건물면적: 41.10㎡ (약 12.43평)

* 건물 지분: 41.10㎡ (약 12.43평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 경기도 파주시 동패동에 소재하며, 석곶초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 곳입니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로

본건이 속한 미소시티 건물은 서측으로 약 25미터, 동측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을13 (중소기업은행 근저당, 2023-11-20) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을15, 갑5~8, 갑9(경매 신청 채권자), 을15-1~4 등의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.4. 주의사항

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이나 권리자의 정보가 명시되지 않았습니다. 만약 실제 지상권이 존재하고 이를 인수해야 하는 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 74억 1955만원에 달합니다. 이는 본건의 감정가 4억 8500만원과 비교할 때 매우 높은 수치이므로, 경매 진행 및 낙찰가 형성에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 미소시티 건물 내 제1종근린생활시설로, 다양한 소매업, 서비스업 등의 업종으로 활용 가능한 상가입니다.

주변 지역은 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 배후 수요를 갖춘 지역으로, 기본적인 상권의 안정성을 기대할 수 있습니다. 인근 석곶초등학교의 존재는 관련 유동인구 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설, 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 석곶초등학교가 도보로 이용 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 과도한 채권 부담: 감정가 대비 등기부상 총 채권액이 매우 높아, 경매가 유찰되거나 낙찰 후 채무 변제 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공실 위험: 본건 구분건물의 이용 상태가 '현황 휴업'으로 기재되어 있어, 공실이 장기화될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지상권 관련 불확실성: 등기부상 언급된 지상권의 실제 존부 및 인수 여부에 대한 불확실성은 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 동패동에 위치한 근린상가 구분건물로, 주변의 배후 주거 단지를 기반으로 하는 상권을 가지고 있습니다.

법원 감정가는 4억 8500만원으로 책정되었으나, 등기부상 총 채권액이 74억원을 초과하는 매우 높은 수준입니다. 이는 본건의 경매 가치 평가 및 투자 판단에 있어 신중을 기해야 할 요소입니다.

임차인 인수 부담이 없어 명도 리스크는 낮으나, 과도한 채권 총액과 '현황 휴업' 상태는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 등기부상 '지상권' 언급 부분은 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 낙찰가 가능성: 과도한 채권 총액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수되는 임차인이 없어 명도 과정에서 발생하는 번거로움이나 비용을 절감할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 파주시 동패동 일대의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 법원 감정가 485,000,000원을 기준으로 하되, 현재 물건의 복잡한 권리 관계와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

낙찰 가능성을 높이면서도 안정적인 투자 수익률을 확보하기 위해, 감정가의 70~80% 수준인 약 3억 4천만원에서 3억 9천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.