나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72765 [1] 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 3층 303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재""백의초등학교""북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모의 점포, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 3층 303호로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

아파트 (방3, 주방/식당, 거실, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 전기설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-14)(백의초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도로구역(국도37호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 3층 303호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경72765 (1)입니다.

본 물건의 감정가는 76,000,000원입니다.

토지 면적은 104.46㎡ (약 31.6평)이며, 토지 지분 또한 104.4614㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 59.35㎡ (약 17.9평)이며, 건물 지분은 59.3544㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 인OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보, 특수물건정보로 공동담보가 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재 "백의초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 포장도로를 통해 외부 도로와 연계되어 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 분류되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 국도37호선 도로구역, 임진강유역 배출시설설치제한지역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다.

최근 군사시설보호구역에 대한 규제 완화가 이루어지고 있으나, 여전히 지역 개발에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

가축사육 제한구역으로 지정되어 있어, 농업 관련 환경 규제가 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 인천중부신용협동조합의 근저당권(84,500,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 이전(황태훈, 김동용), 근저당권, 압류(포천세무서장), 그리고 본 경매 개시 결정(인천중부신용협동조합, 57,421,276원) 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 84,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 홍민자

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-30

확정일자: 2025-05-07

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

권리분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 단독주택과 소규모 점포, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활형 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

"백의초등학교"가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 점포나 서비스 시설이 일부 있을 수 있습니다.

주변 환경으로 미루어 볼 때, 상권의 활성화보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 5층 건물 중 3층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트구조입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조입니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 전기 설비가 갖추어져 있으며, 주차 시설도 마련되어 있습니다.

백의초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

백의아느칸빌아파트는 2006년에 사용 승인되었으며, 총 6개동, 146세대로 구성된 단지입니다. 지하 주차대수는 13대, 전체 주차 대수는 148대입니다.

관리사무소 연락처는 031-832-0747입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 토지는 계획관리지역이며, 다음과 같은 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (전 축종 제한지역, 주거밀집지역 1000m 이내): 악취 및 환경 문제와 관련된 규제가 적용됩니다.

* 상대보호구역 (백의초등학교): 학교 주변으로 교육 환경 보호를 위한 건축 및 시설 관련 규제가 있습니다.

* 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법): 군사 시설 보호를 위한 제한이 존재하며, 최근 규제 완화가 일부 적용되나 여전히 관리 대상입니다.

* 군사격장 (대형) 소음대책구역 제3종구역: 소음 피해가 발생할 수 있는 지역입니다.

* 도로구역 (국도37호선): 국도 인근으로 소음이나 교통 관련 영향을 받을 수 있습니다.

* 임진강유역 배출시설설치제한지역: 수질 및 환경 보전을 위한 제한이 있습니다.

직접적인 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 군사시설보호구역 등의 존재는 지역의 개발 가능성이나 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 연천군 청산면 백의리에 위치한 아파트로, 교육 시설(백의초등학교)이 인근에 있고 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

다수의 토지이용계획 및 제한사항(군사시설보호구역, 가축사육제한구역, 도로구역 등)이 존재하여 지역 개발 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

전반적으로 조용하고 주거 중심의 지역 환경을 가지고 있으나, 각종 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가(7,600만원) 대비 최근 실거래가(7,400만원~7,900만원)가 유사하거나 높은 수준을 형성하고 있습니다.

* 3층 물건으로, 가장 최근 거래된 3층 물건의 가격(7,900만원)을 참고할 수 있습니다.

* 소규모 단지임에도 불구하고 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 하지만, 다수의 개발 제한 구역 존재는 향후 시세 상승이나 투자 가치에 제약이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 76,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 층(3층)의 거래가가 79,000,000원으로 확인되었습니다. 다른 층의 거래가도 74,000,000원 ~ 77,000,000원 수준입니다.

현재 제시된 금액은 만원 단위이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

입지 조건 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 78,000,000원 ~ 81,000,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 실제 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.