나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12914 [1] 서울특별시 강북구 수유동 281-66 삼성하우징 비동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1 : 대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""우이동 주민센터"" 남측 인근에
위치하며, 주위는 공원, 각급 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

일련번호 2 : 대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""혜화여자고등학교"" 남측 인근에
위치하며, 주위는 공원, 각급 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1 : 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철
""4.19민주묘지역(우이신설선)""이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

일련번호 2 : 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 근거리에 노선버스정류장 및 지하철
""삼양역(우이신설선)""이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1 : 대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로
서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

일련번호 2 : 대상물건은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층
제201호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시, PVC 창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2 : 본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 등
참조)

설비내역

일련번호 1, 2 : 위생설비 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1 : 대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용 중임.

일련번호 2 : 대상토지는 인접필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 1 : 대상토지 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

일련번호 2 : 대상토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하) , 개발행위허가
제한지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), <교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m), <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

일련번호 1, 2 : -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1, 2 :
- 임대관계는 미상임.
- 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 다세대주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일
한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를
첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12914 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 281-66 삼성하우징 비동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이동 주민센터" 남측 인근 및 "혜화여자고등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 공원, 각급 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

* 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "4.19민주묘지역(우이신설선)" 또는 "삼양역(우이신설선)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

토지의 형상 및 이용 상태:

* 대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 대상토지는 인접필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태:

* 대상토지 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

* 대상토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역.

* 일부 물건의 경우 개발행위허가제한지역, 중로1류(폭 20m~25m), 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역 등이 추가로 포함됨.

1.2. 권리분석

건물의 구조:

* 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물 내 4층 401호임.

이용 상태:

* 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역:

* 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2015-05-21

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (매매): 2015-11-17

* 주택임차권 (김호영): 2023-08-18 접수, 2020-12-22 전입/확정. 보증금: 237,000,000원. 말소: 인수.

* 압류 (강북구): 2024-02-29 접수. 말소기준권리.

* 강제경매 (김호영): 2025-07-17 접수. 채권액: 237,000,000원. 말소: 말소.

등기부채권 총액: 237,000,000원.

임차인 현황:

* * 임차인: 김

* * 보증금: 237,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자(사업일자): 2020-12-22

* * 확정일자: 2020-12-22

* * 배당신고일자: 2023-08-18

* * 대항력: 있음

권리분석 요약:

* 말소기준권리는 강북구의 압류(2024.02.29)입니다.

* 김호영의 주택임차권(2023.08.18 접수)은 말소기준권리보다 선순위이며, 등기상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자(김OO)와 대항력 있는 임차인(김호영)이 동일인으로 추정되며, 임차인이 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 배당 결과에 따라 달라질 수 있음에 유의 필요)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 강북구 수유동의 주택가에 위치하며, 주변에 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 환경이 양호합니다.

* "우이동 주민센터" 및 "혜화여자고등학교"가 인근에 있어 지역 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 지하철 우이신설선 역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내로의 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구 등의 제한이 있으나, 주거용 건물로서의 이용은 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 각급 학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 버스정류장 및 지하철역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 통근 및 외출이 용이합니다.

* 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정평가 당시 현장 방문 시 폐문, 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 실제 내부 구조 및 상태가 공부상 내용과 상이할 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 '삼성하우징 비동'으로 표기된 다세대주택이며, 실제 내부 구조가 도면과 다를 수 있습니다.

* 토지이용계획상 고도지구, 개발행위허가제한지역, 건축허가·착공제한지역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 지속적인 주변 환경 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등이 비교적 잘 갖추어진 입지를 자랑합니다.

* 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 낙찰자가 추가적인 인수 부담을 안게 될 수 있으므로, 권리 분석 및 배당 결과 확인이 매우 중요합니다.

* 내부 미확인으로 인한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용하므로, 현장 조사를 통해 실제 물건 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

* 감정가는 2억 3,800만원이나, 최근 인근 실거래가(42.55㎡ 기준, 2026년 7월 거래 사례: 44.5㎡가 2억 6백 50만원)를 고려할 때, 시세와의 괴리 및 임차인 보증금 인수 여부를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 우이신설선 역세권에 위치하여 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 주거 지역 내에 자리하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세차익 및 임대수익 창출을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담 시 투자 비용 증가)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 238,000,000원

* 주요 고려사항:

* 대항력 있는 선순위 임차인 보증금: 237,000,000원 (권리분석상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수 가능성 있음)

* 인근 실거래가 (42.55㎡ 기준, 2026년 7월 거래 사례): 44.5㎡ 거래 사례 200,000,000원 (2026.07.07)

* 내부 미확인으로 인한 불확실성

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, "말소: 인수" 및 "배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구를 고려할 때, 실제 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 최근 유사 면적(44.5㎡) 실거래가가 200,000,000원인 점과 감정가 238,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 배당 결과에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

* 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제된다는 전제 하에, 본 건의 적정 시세 및 감정가를 고려하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 그러나 임차인 인수 부담이 발생할 경우, 실제 투자 비용은 입찰가보다 높아질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 리스크 분석이 필수적입니다.

* 본 입찰가 제시는 상기 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 정보 확인 및 시장 상황을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.