나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12905 [1] 서울특별시 노원구 상계동 652 상계주공아파트 1101동 8층 812호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철7호선 ""마들역"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 형성된 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선 ""마들역"" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 벽식조 콘크리트평지붕, 지하1층/지상15층 아파트건물 제1101동 제8층 제812호로서(""집합건축물대장""상의 사용승인일은 1988.09.07)

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등으로 탐문됨.

이용상태

대상물건은 아파트(후첨:""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비, 열병합식 지역난방에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 2필지 각 일단의 부정형으로서, 아파트단지의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 아파트단지 남측으로 폭 약22m의 포장도로, 북측으로 폭 약20m의 포장도로, 동측으로 폭 약8m의 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지) , 도로(2003-09-17)(접합)
가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인), 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인), 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인), 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인), 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12905 (1)

1.2. 소재지 및 물건 현황

서울특별시 노원구 상계동 652 상계주공아파트 1101동 8층 812호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 547,000,000원

토지면적(토지지분): 39.18㎡ (약 11.85평)

건물면적(건물지분): 49.94㎡ (약 15.11평)

전체 아파트 단지 총면적: 113,613.96㎡ (약 34,376평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.5. 경매 구분

부동산 임의경매

1.6. 채권자

상상인저축은행 (본 경매개시결정 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하며, 지하철 7호선 마들역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 아파트 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 7호선 마들역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건이 속한 아파트 단지는 남측 폭 약 22m, 북측 폭 약 20m, 동측 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

주변 시설 검색 결과, 대상 물건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류 기록이 존재하나, 본 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 예정입니다.

주요 권리로는 을17 근저당(한국주택금융공사, 198,400,000원), 을21 근저당(상상인저축은행, 358,800,000원), 갑7 가압류(우리금융캐피탈, 6,243,120원), 갑8 임의경매(상상인저축은행, 351,007,350원), 갑9 압류(노원구), 갑10 가압류(오케이에프앤아이대부주식회사, 124,256,438원), 갑11 압류(부천시) 등이 등기되어 있었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을17 근저당(한국주택금융공사, 1998-07-28 접수)으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

통상적인 임의경매 절차에 따라, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 사실은 확인되지 않아 일반적인 아파트 매각으로 간주됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 속한 상계주공11단지는 대규모 아파트 단지로서, 단지 내 상가 및 인근 지역에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 상계주공11단지

총 동수: 16개동

총 세대수: 1,944세대

준공년월: 1988년 9월

단지 규모가 크며, 지상 및 지하 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지로서 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 인근에 분포하며, 지하철 7호선 마들역 이용으로 강남, 강북 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. (상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 지역 존재)

5.3. 기타 생활 인프라

주변 공원 및 녹지 공간이 존재하여 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 권리관계의 변동 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

건축년도가 1988년으로, 약 38년가량 경과된 노후 아파트이므로 내부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

도시계획 상 여러 제한사항(과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하나, 이는 직접적인 생활 불편을 야기하는 수준은 아닌 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

지하철 7호선 마들역 역세권이라는 점은 교통 편의성을 높이며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

7.2. 가격 경쟁력

감정가 547,000,000원 대비 최근 실거래가(2026년 7월 기준, 59.2㎡ 685,000,000원, 60.5㎡ 680,000,000원, 68.86㎡ 819,000,000원)를 고려할 때, 본건(49.94㎡)은 상대적으로 작은 면적임에도 불구하고 시세 대비 합리적인 수준에서의 낙찰 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

7.3. 향후 가치 상승 잠재력

노원구 상계동 지역은 재건축 및 재개발 등 도시 정비 사업에 대한 기대감이 있는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본 물건은 지하철 7호선 마들역 역세권에 위치한 상계주공11단지 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 우수한 입지를 자랑합니다. 인수되는 권리 및 임차인이 없어 권리관계가 명확하며, 대규모 단지의 일부로서 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 건축년도가 오래된 점은 리스크 요인이지만, 최근 실거래가와 비교 시 가격 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

8.2. 권장 투자 범위

감정가 547,000,000원과 최근 유사 면적의 실거래가격을 종합적으로 고려할 때, 550,000,000원에서 600,000,000원 사이에서의 입찰을 권장합니다.

9. 예상 입찰가

570,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.