나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12896 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 5층 505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 ""정릉역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 우이신설선 ""정릉역"" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:1층, 지상:15층 건물 내 제5층 제505호로서,
(사용승인일: 2022.08.09)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비, 기계식 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로, 남서측으로 세로(가), 북서측으로 세로(불)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정릉동 148-10, 148-11, 148-12, 148-13, 150-27: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), <추가기재>지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

정릉동 155-4, 155-7: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),건축선(2019-04-18), <추가기재>지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

정릉동 971-14: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 148-10번지, 갤럭시더정릉 5층 505호에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 우이신설선 "정릉역"과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 주택 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대 및 연립주택의 최근 매매가는 2026년 5월 기준으로 면적 38.76㎡(약 11.72평)의 경우 1억 1,800만원, 면적 53.22㎡(약 16.09평)의 경우 1억 4,000만원, 면적 55.68㎡(약 16.84평)의 경우 2억 3,400만원으로 확인되었습니다. 다만, 이는 본건과 면적, 건물 유형 및 건축 연도 등에 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

2.2. 권리분석

본건은 서울북부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경12896 (1)입니다.

말소기준권리는 2025년 7월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 173,000,000원입니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다:

* 소유권보존 (2022.09.14, 배병렬)

* 주택임차권 (2024.04.18, 안민지, 173,000,000원) - 인수

* 소유권이전 (2022.11.25, 김진혁)

* 강제경매 (2025.07.16, 주택도시보증공사, 173,000,000원) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 안민지 (안 )

* 보증금: 173,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 23일

* 확정일자: 2022년 10월 19일

* 배당신고일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 있음

본건은 대항력 있는 선순위 임차인 안민지 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 173,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계: 0원 명시되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구로 인해 주의가 필요합니다.)

2.3. 상권분석

본건이 소재한 정릉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대, 다가구 주택 등이 주를 이루고 있습니다.

"정릉역"이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활정보

건물은 2022년 8월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물입니다.

총 15층 건물 중 5층에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, CCTV, 기계식 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 우이신설선 정릉역과 다수의 버스 노선이 있어 교통 환경이 우수합니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 안민지 씨가 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금 173,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계: 0원 명시되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구로 인해 주의가 필요합니다.)

건물의 전용 면적이 11.79㎡ (약 3.57평)으로 매우 작아, 소형 주거 공간에 대한 수요 및 활용도에 대한 고려가 필요합니다.

감정가 194,000,000원에 비해 건물 면적이 매우 작은 편으로, 단위 면적당 가격이 높게 형성되어 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 안고 있으며, 건물 면적이 매우 작다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

권리분석 및 물건 명세서를 면밀히 검토하여 인수되는 보증금의 규모를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

2.7. 투자 포인트

* 우이신설선 정릉역 인근의 편리한 교통 환경.

* 2022년에 사용 승인된 신축 건물로, 하자 보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 주거 공간으로서 1인 가구 임대 수요 가능성.

2.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 194,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(173,000,000원) 인수 가능성을 고려하여 산정해야 합니다.

물건명세서상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제될 것으로 예상되나, 등기부등본의 '말소: 인수' 표기 및 특수물건정보상 '선순위임차권' 명기는 잠재적 인수 위험을 내포합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 권리 인수 부담을 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현재 시점에서의 객관적인 주변 시세 비교가 어려운 상황이나, 보증금 인수 위험이 큰 점, 그리고 매우 작은 전용 면적을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

본 입찰가는 보증금 인수 가능성을 완전히 배제하지 않고, 감정가 대비 약 85% 수준에서 보수적으로 산정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.