나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2484 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 31-8 엘린하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""서일대학교"" 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독 및 다세대주택,도시형생활주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물 중 3층 301호로서
외벽:석재붙임마감 등.
내벽:샷시창호임.

이용상태

2018.04.16일자로 사용승인되고,
방2,거실/주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,도시가스설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 북서측 하향의 완경사인 2필지 일단의 사다리형 토지로서
도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<중랑구 면목동 31-8소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

<중랑구 면목동 31-11소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2484 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 31-8 엘린하우스 3층 301호

* 건물명: 엘린하우스

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 6층 건물 중 3층 301호

* 사용승인일: 2018.04.16

* 이용상태: 방 2, 거실/주방, 욕실, 발코니, 현관

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

* 토지지분: 17.2㎡ (약 5.20평)

* 건물면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

* 건물지분: 26.89㎡ (약 8.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서일대학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(사도)(접합)입니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 107m 이하), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2018-04-20, 한덕만

* 소유권이전: 2019-01-08, 이정우 (매매)

* 주택임차권: 2025-01-06 접수, 서상윤, 195,000,000원, 인수 (을구 4번, 말소기준권리보다 선순위)

* 압류: 2022-06-07 (중랑세무서장) - 말소기준권리 (갑3)

* 압류: 2023-01-20 (중랑구) - 말소 (갑4)

* 압류: 2023-07-14 (서울특별시 중랑구) - 말소 (갑5)

* 압류: 2025-02-17 (의정부세무서장) - 말소 (갑6)

* 강제경매개시결정: 2025-07-22 (서상윤, 채권액 195,000,000원) - 말소 (갑7)

* 압류: 2025-11-21 (서울특별시 강서구) - 말소 (갑8)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서상윤

* 보증금 1: 189,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2019-01-08/2019-01-30, 배당신고일: 2025-01-06, 대항력: 있음.

* 보증금 2 (증액분): 195,000,000원 (총 보증금), 차임: 0원, 전입/확정일자: 2019-01-08/2020-12-08, 배당신고일: 2025-01-06, 대항력: 있음. (주택임차권 등기 乙4)

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 초기 정보상 표기이며, 물건명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 주의 필요)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2022-06-07, 중랑세무서장의 압류 (등기부상 갑3)

* 인수되는 권리: 2025-01-06 접수된 서상윤의 주택임차권 (을구 4번). 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 신축 또는 비교적 최근 준공된 다세대주택은 면적 및 층수에 따라 33,000만원에서 42,000만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본건(엘린하우스, 2018년 준공, 26.89㎡)과 유사한 조건의 "로얄캐슬"(2023년 준공, 29.8㎡, 3층)이 42,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이러한 점을 고려할 때, 본건의 감정가 22,100만원은 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보이나, 선순위 임차인 인수 부담을 반드시 고려해야 합니다.

4.2. 건물 연식 및 특징 비교

* 본건 엘린하우스는 2018년 준공되어 비교적 신축급에 속합니다.

* 건물은 총 6층 규모이며, 본건은 3층 301호로 전용면적 26.89㎡ (약 8.13평)의 소형 주택입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 서일대학교가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서일대학교 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수 여부

* 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 서상윤 씨는 2019년 1월 8일 전입하여 말소기준권리(2022년 6월 7일 압류)보다 선순위이며, 주택임차권 등기(을구 4번)까지 완료되었습니다.

* 임차인의 총 보증금 195,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인 현황표의 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기와 물건명세서상의 "보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 상이하므로, 배당표 확정 시까지 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보만으로는 주변 지역의 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

* 외부 지도 검색 등을 통해 해당 물건지 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장, 고압선 등)이 있는지 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 엘린하우스 3층 301호 다세대주택으로, 감정가는 221,000,000원입니다. 2018년에 준공된 신축급 건물로서 기본적인 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인 서상윤 씨의 존재와 그로 인한 195,000,000원의 보증금 인수 가능성입니다. 이 인수 부담을 제외한 실질적인 취득 비용을 면밀히 산정해야 하며, 보증금의 배당 가능성을 정확히 예측하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 서울시 소형 주택: 서울 내에서 소형 주택은 꾸준한 수요가 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 인수 부담을 제외하면 시세 대비 감정가가 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 임차인 인수 예상 보증금: 195,000,000원 (물건명세서상 잔액 인수 가능성 명시)

* 최근 인근 시세: 약 330,000,000원 ~ 420,000,000원 (전용면적 26.89㎡ 기준, 유사 조건 시 400,000,000원 이상 추정)

* 감정가: 221,000,000원

분석:

본건의 총 예상 취득 비용은 "입찰가 + 인수 보증금"이 됩니다. 따라서, 합리적인 투자를 위해서는 "입찰가 + 인수 보증금"이 시장 가치를 초과하지 않아야 합니다.

가장 큰 변수는 임차인 서상윤 씨가 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부입니다. 만약 보증금 전액(195,000,000원)이 배당되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 본건의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액이 됩니다.

예를 들어, 본건의 적정 시장 가치를 400,000,000원으로 가정한다면, 최대 입찰 가능 금액은 400,000,000원 - 195,000,000원 = 205,000,000원이 됩니다.

그러나 감정가가 221,000,000원이므로, 이보다 낮은 금액으로 입찰할 경우 경매가 유찰될 가능성도 있습니다.

결론적으로, 인수 보증금 195,000,000원을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 200,000,000원

이 범위는 임차인의 보증금 배당 여부 및 금액, 그리고 낙찰 이후의 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 및 배당 내역을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.