나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12972 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-2703 상록캐스빌 다동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""삼양초등학교"" 서측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의
도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

단지형다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로 단지형다세대주택 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로 및 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육
청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12972 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-2703 상록캐스빌 다동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 326,000,000원

* 건물면적: 55.57㎡ (약 16.81평)

* 토지면적: 35.32㎡ (약 10.68평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2017년 5월 22일 (준공 후 약 9년 경과)

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 서울특별시 강북구 미아동에 소재하며, 삼양초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 높습니다.

1.2. 권리분석

권리관계 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을1구, 국민은행 근저당 (접수일자: 2017-08-21, 채권금액: 47,300,000원) 입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당 (말소기준권리)

* 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당 (2022-10-11)

* 삼성카드 가압류 (2024-07-17)

* 서울신용보증재단 가압류 (2024-07-30)

* 오케이에프앤아이대부주식회사 임의경매 (2025-07-23, 본 경매)

상기 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않을 수 있다고 명시되어 있습니다. 단, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 존부 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 따라서 임차인으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 및 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 건축연도: 본 물건은 2017년경 사용승인된 건물로, 유사 연식의 다세대주택과 비교 시 적절한 상태입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2021년 건축, 40.72㎡ (약 12.32평), 48,700만원 (약 1,196만원/㎡)

* 2017년 건축, 50.82㎡ (약 15.37평), 21,800만원 (약 429만원/㎡)

* 1988년 건축, 34.26㎡ (약 10.37평), 17,000만원 (약 496만원/㎡)

* 감정가 대비 분석: 본 물건의 감정가는 326,000,000원으로, 면적 55.57㎡ 기준 약 587만원/㎡ 입니다.

* 감정가는 최근 거래된 2017년식 다세대주택(약 429만원/㎡) 및 1988년식 다세대주택(약 496만원/㎡) 대비 높은 수준입니다.

* 하지만 2021년 건축된 신축 다세대주택(약 1,196만원/㎡)과는 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 신축 프리미엄, 입지 차이, 혹은 개별 단지의 특수성 때문일 수 있습니다.

* 감정가는 주변 시세를 반영하고 있으나, 신축 건물의 높은 시세를 고려할 때 향후 가치 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 점포가 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 삼양초등학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경에 유리한 입지입니다.

* 주거환경: 단독주택과 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주차: 건축물 총괄표제부에 따르면 주차 가능 대수는 30면으로, 주차 공간은 충분한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 주변 환경 묘사를 종합할 때, 특별히 우려되는 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다. 다만, 최종적인 확인을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변을 직접 살펴보는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 권리 관계: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목이 존재하여, 해당 지상권의 내용 및 영향을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이라는 점은 추후 명도 과정이나 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 시장 변동성: 최신 건축물의 높은 시세와 비교 시, 본 건의 감정가가 다소 보수적으로 책정되었을 가능성도 있으나, 시장 상황에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다. 권리분석 상 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금 부담이 없는 상태로, 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 건축 연식은 2017년으로 적절하며, 주변 시세와의 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 인한 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교와 인접한 주거 지역으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 편리한 생활 환경: 대중교통 접근성이 우수하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 주변 신축 건물의 높은 시세와 비교할 때, 현재 감정가는 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 326,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본 물건의 면적당 감정가: 약 587만원/㎡

* 주변 2017년식 다세대주택 시세: 약 429만원/㎡

* 주변 1988년식 다세대주택 시세: 약 496만원/㎡

* 주변 2021년식 신축 다세대주택 시세: 약 1,196만원/㎡

* 추정 전략:

* 본 건의 건축 연식(2017년)과 감정가(약 587만원/㎡)는 유사 연식의 거래 사례(약 429만원/㎡)보다 높고, 오래된 건물(약 496만원/㎡)보다는 높은 수준으로, 감정가가 시장 상황을 합리적으로 반영하고 있다고 판단됩니다.

* 다만, 최근 신축 건물의 높은 시세(약 1,196만원/㎡)와 비교할 때, 본 건의 잠재적 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 이에 따라, 안정적인 권리 관계와 양호한 입지를 고려하여 감정가 대비 105% ~ 120% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 342,000,000원 ~ 391,000,000원

* 위 범위는 감정가(326,000,000원)의 105%부터 120%까지 적용한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.