나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경378 [1] 서울특별시 송파구 방이동 28-2 엘루이시티 11층1119호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 신천동 소재 '송파구청' 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업
및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(8호선 잠실역)이 소
재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 제11층 제1119호로서,
(사용승인일 : 2019.11.27.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
청호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설
비, 지하 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-
08-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-
28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축
물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경378 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 28-2 엘루이시티 11층1119호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

토지면적: 3.12㎡ (약 0.94평)

건물면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

건물명: 엘루이시티

층수: 16층 중 11층

사용승인일: 2019년 11월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '송파구청' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 8호선 잠실역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구) 등으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 아파트 용도 부지) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례 소유권 이전 및 신탁 말소, 지분 이전 등의 변동이 있었습니다.

가장 주목해야 할 권리는 말소기준권리인 '수원지방법원 2025카단502353 (갑6) 가압류' (2025-07-03 접수, 140,000,000원)입니다. 이 가압류를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑7 강제경매(최두원, 2025-07-23 접수) 또한 '말소'로 표시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최두원

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 12월 02일

배당신고일자: 2025년 07월 21일

대항력: 있음

비고: (없음)

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 최두원이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(195,000,000원)은 인수될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일한 건물(엘루이시티) 내에서 동일 면적(약 17.45㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 28일 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 2026년 06월 25일 거래: 17.4508㎡, 160,000,000원

* 2026년 04월 28일 거래: 17.4508㎡, 160,000,000원

* 2026년 03월 19일 거래: 24.2745㎡, 250,000,000원

4.2. 시세 대비 감정가 분석

본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다. 이는 최근 동일 면적의 매매가인 160,000,000원보다 약 41,000,000원 높은 수준으로, 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

4.3. 오피스텔 매매/임대 정보 분석

최근 거래 사례를 볼 때, 17.45㎡ 면적의 오피스텔은 약 160,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 임대 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 오피스텔의 특성상 주거 및 업무 겸용으로 활용될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

본 물건은 서울 지하철 8호선 잠실역 및 송파구청 인근에 위치하여 교통 및 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

외부 지도 검색 결과, 인근에 대규모 상업 시설(롯데백화점, 롯데월드몰 등) 및 공공시설(올림픽공원, 석촌호수)이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

5.2. 건물 자체 시설

건물은 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 195,000,000원의 대항력 있는 임차인 최두원이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금은 최근 동일 면적의 매매가(160,000,000원)를 초과하므로, 낙찰자는 보증금 전액을 인수해야 할 경우 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 내에 아파트 용도로의 사용이 제한될 수 있다는 점은 향후 건물 용도 변경이나 재건축 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

입력된 주의사항은 비어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 자체가 중대한 주의를 요하는 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구의 핵심 지역에 위치하고 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 최근 시세를 초과하는 상황으로 인해 투자 위험이 매우 높은 물건입니다. 낙찰 시 인수해야 할 보증금으로 인해 상당한 손실이 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송파구청 및 잠실역 인근으로 교통 및 생활 인프라가 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 모두 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 시세는 약 160,000,000원으로 파악됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 195,000,000원으로, 이는 현재 시장 가치를 초과합니다.

따라서, 낙찰가가 인수 보증금에 더해지면 총 취득 비용이 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다.

이러한 상황을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세(160,000,000원)에서 인수 보증금(195,000,000원)을 제외한 금액, 즉 이론적으로는 -35,000,000원이 됩니다. 이는 어떠한 입찰가로 낙찰받더라도 최소 35,000,000원 이상의 손실이 불가피함을 의미합니다.

현실적인 입찰가를 산정하기 위해서는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(160,000,000원)를 초과하지 않도록 해야 합니다.

* 만약 10,000,000원을 입찰할 경우, 총 취득 비용은 10,000,000원(입찰가) + 195,000,000원(인수 보증금) = 205,000,000원이 되어, 약 45,000,000원의 손실이 예상됩니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준에 따라 결정되어야 하며, 최소한의 손실을 감수하거나, 현재 시세 이상의 비용 지출을 감수할 의향이 있는 경우에만 신중하게 접근해야 합니다. 실질적으로 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.