나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51784 [1] 서울특별시 광진구 구의동 680 이편한세상광진그랜드파크 102동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""서울어린이대공원"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 대학교와 공원을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설 등 소재하는 주상용 용도혼합지대 주변 아파트이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건 아파트단지의 북서측으로 약 650m 거리에 지하철 7호선 ""어린이대공원역"" 소재하고, 남서측으로 약 950m 거리에 지하철 2호선과 7호선의 환승역인 ""건대입구역"" 소재하고, 북동측 약 1.2km 거리에 지하철 5호선역인 ""아차산역"" 소재함.
본건 아파트단지의 후문으로부터 북서측 약 50m, 정문으로부터 남동측 약 280m 거리에 다수 노선의 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 아파트 11개동 중 제 102동에 해당함.

외벽 : 페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 아파트로 이용중임.
(방3, 드레스룸, 주방 및 식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 다용도실, 발코니)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등 갖추고 있음.
본건 아파트에 옥내 자주식 주차 1045대분(38,350.3448㎡)의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 1.432 대)
단지 내에 커뮤니티센터 운영중임.(독서실, 스터디룸, 취미실, 탁구장, 세탁실, 여성공동시설, 실버룸, 골프연습장, 사우나, 피트니스, GX 등)

토지의 형상 및 이용상태

본 아파트 부지는 대체로 부정형의 토지로서, 약간의 경사 있으나, 전체적으로는 평탄한 경사지 상에 건립된 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있으며, 동측으로 로폭 약 12m, 남측으로 로폭 약 8m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호), 공장설립제한지역, 건축선 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51784 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 680 이편한세상광진그랜드파크 102동 21층2103호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 21억 4,000만 원

* 토지면적: 58.59㎡ (약 17.73평)

* 토지 지분: 58.5856㎡ (약 17.73평)

* 건물면적: 115.98㎡ (약 35.09평)

* 건물 지분: 115.9824㎡ (약 35.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼양레미콘(주)

* 건축년도: 2021년

* 구분건물감정평가요항표: 제공된 감정평가서 요약 정보를 바탕으로 분석함.

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울어린이대공원" 남측 인근에 위치함.

* 주변은 대학교, 공원, 상업 및 편익시설이 혼합된 주상용 지역으로, 주거 환경 및 입지 조건이 양호함.

* 2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 편익이 양호함.

* 지하철 7호선 어린이대공원역 약 650m, 2호선/7호선 환승역인 건대입구역 약 950m, 5호선 아차산역 약 1.2km 거리에 위치함.

* 다수 노선의 버스정류장이 단지 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 2.3. 토지 이용 현황

* 아파트 부지는 대체로 부정형이며, 약간의 경사가 있으나 전체적으로는 평탄한 경사지 상에 건립된 아파트 건부지로 이용 중임.

* 2.4. 인접 도로 상태

* 본건의 북측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있으며, 동측으로 로폭 약 12m, 남측으로 로폭 약 8m의 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 말소기준권리: 을1 근저당 (수협은행, 2022-04-12 접수, 7억 1,500만 원)

* 을2 근저당 (삼양레미콘주식회사, 2022-04-12 접수, 2억 원) 및 갑8 임의경매 (삼양레미콘, 2025-07-18 접수, 2억 원) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 9억 1,500만 원 (을1 + 을2 기준)

* 3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 현재 등기부상 인수할 임차인이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 현황은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 상권

* 대학교, 공원, 상업 및 편의시설이 밀집한 지역으로 배후수요가 풍부하며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

* 4.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: e편한세상 광진 그랜드파크

* 준공년월: 2021년 12월 30일

* 총 세대수: 730세대

* 총 동수: 11개동

* 총 주차대수: 1028대 (세대당 약 1.43대)

* 단지 내 커뮤니티 시설: 독서실, 스터디룸, 피트니스, 사우나, 골프연습장 등 다양한 시설 보유.

5. 생활정보

* 5.1. 건물 구조 및 내부 상태

* 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 아파트임.

* 외벽: 페인트 마감, 내벽: 벽지도배 및 인테리어 타일, 창호: 하이샷시 이중창호.

* 내부 이용 상태: 방 3개, 드레스룸, 주방 및 식당, 거실, 욕실 2개, 다용도실, 발코니로 구성되어 있음.

* 5.2. 편의시설

* 난방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등 기본 설비를 갖추고 있음.

* 단지 내 옥내 자주식 주차 1045대분 (38,350.3448㎡) 주차공간 확보.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 건축선 지정 등의 제한사항이 존재함. 다만, 현존하는 아파트로서 직접적인 건축이나 이용에 큰 제약을 줄 가능성은 낮음.

* 6.2. 주변 시설

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 바 없음. 서울어린이대공원, 학교, 상업시설이 인접하여 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공함.

* 6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 가격 변동 가능성에 유의해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 광진구의 2021년 준공된 신축 아파트로, 서울어린이대공원 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 높음.

* 최근 실거래가 대비 감정평가액이 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

* 권리 관계가 명확하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 인수할 권리나 임차인 관련 리스크가 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 8.1. 탁월한 입지

* 서울어린이대공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 더불어 건대입구역, 어린이대공원역 등 주요 역세권 접근성이 뛰어남.

* 8.2. 신축 및 우수한 상품성

* 2021년 준공된 신축 아파트로 최신 설비와 현대적인 단지 내 편의시설(커뮤니티 센터, 피트니스, 사우나 등)을 갖추고 있어 높은 주거 만족도를 제공함.

* 8.3. 시세 차익 기대

* 현재 감정가(21.4억 원) 대비 최근 실거래가(115.99㎡ 기준 27.5억 원)가 높게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익이 예상됨.

* 8.4. 명확한 권리 관계

* 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전할 수 있으며, 임차인 관련 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 21억 4,000만 원

* 최근 실거래가 (115.99㎡ 기준): 27억 5,000만 원

* 본건은 감정가 대비 시세가 높아, 시세 수준을 고려하여 입찰가를 산정함.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 105% ~ 115% 수준, 또는 최근 실거래가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 종합적으로 판단할 때, 합리적인 예상 입찰가는 23억 원 ~ 25억 원 수준으로 예상됨.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

* (참고: 본 예상 입찰가는 보증금 인수 금액이 없음을 전제로 산정되었음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.