나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경373 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""용마초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 군자역(5호선, 7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건내 제1층 제101호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등 임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 130-11 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경373 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 1층101호 (신주소: 서울특별시 광진구 용마산로1길 54)

용도: 근린상가

감정가: 417,000,000원

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

토지 지분: 18.80㎡ (약 5.69평)

건물면적: 59.25㎡ (약 17.92평)

건물 지분: 59.25㎡ (약 17.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO (한국양토양록축산업협동조합)

건축물 개요:

- 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 용도: 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설

- 사용승인일: 2018년 03월 06일

- 건물면적: 총 연면적 1005.97㎡ (약 304.32평)

- 주차: 옥내 10대, 옥외 2대 가능

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: ] 주변으로는 주상용 건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: ] 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 및 7호선 환승역인 군자역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: ] 본건 남서측으로는 노폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다. [cite: ]

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 02월 11일 접수된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권(채권액 324,000,000원)입니다. [cite: ] 본건 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다. [cite: ] 등기부채권 총액은 562,000,000원으로 파악됩니다. [cite: ]

경매 절차상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 권리(보증금 포함)는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: ]

* 임차인 현황:

- (사)한국브레인스포츠연맹: 보증금 0원, 차임 0원. 2022-04-15 사업자등록. 대항력 없음.

- 오한웅: 보증금 20,000,000원, 차임 1,400,000원. 2025-08-22 전입/사업자등록, 2025-09-10 확정일자 및 배당신고일자. 대항력 없음.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 중인 상가입니다. [cite: ] 주변 지역은 주상용 건물과 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. [cite: ] 지하철 5호선과 7호선 환승역인 군자역이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. [cite: ]

5. 생활정보

인근에 용마초등학교가 소재하고 있으며, [cite: ] 지하철 5호선과 7호선 군자역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: ]

* 임대차 정보에 따르면 '임대미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임대 현황 파악 및 명도 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다. [cite: ]

* 건축물대장상 도시형생활주택과 근린생활시설이 복합으로 건축되어 있어, 건물 관리 주체 및 공동 사용 부분에 대한 이해관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 근린상가로, 감정가 417,000,000원에 경매 진행 중입니다. [cite: ] 건물이 위치한 지역은 주상복합 및 주거시설이 혼재되어 있으며, 군자역 역세권이라는 장점이 있습니다. [cite: ] 권리 관계는 복잡해 보였으나, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보입니다. [cite: ] 임차인 오한웅 씨는 대항력은 없으나, 20,000,000원의 보증금이 설정되어 있습니다. [cite: ] '임대미상' 표기는 현장 확인 및 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다. [cite: ]

8. 투자 포인트

* 군자역(5호선, 7호선) 역세권 상가로서 잠재적 가치 보유.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 지역 내 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 건축물 용도(도시형생활주택 및 근린생활시설 복합)로 인한 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보를 바탕으로 실거래가, 주변 시세, 개별 물건의 상태 등에 대한 추가적인 시장 조사가 이루어지지 않았으므로, 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 다만, 제시된 감정가 417,000,000원을 기준으로 권리 분석 결과 인수되는 권리가 없음을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 감정가를 상회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.