나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51826 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 286 성수동2차우방아파트 11층1114호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 지하철 2호선 ""뚝섬역"" 북동측 인근에 위치하며,
인근은 아파트 및 다세대주택 등의 공통주택과 오피스텔 등의 업무용 시설, 공업용 시설과
각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 인근
에 지하철 2호선 ""뚝섬역""이 위치하여 대중교통 이용편의는 비교적 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 경사스라브 아스팔트슁글지붕 18층 건물 내
제11층 제1114호로서,
- 사용승인일: 1999년 12월 8일
- 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅마감
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트의 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 남서측 및 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 현재 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공
방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
등 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 286번지에 위치한 성수동2차우방아파트 11층 1114호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

1.1. 사건 및 감정 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51826 (1)

감정가: 1,320,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 금OOOOOOO (등기부등본상 금산신용협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 286 성수동2차우방아파트 11층 1114호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조

건축년도: 1999년 12월 8일 사용승인

층수: 본건 11층 / 총 18층

전용 면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

공용 면적 (토지 지분 포함): 28.39㎡ (약 8.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

채권 총액 (등기부채권): 500,947,703원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 2호선 "뚝섬역" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거용 시설과 공업용 시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한 지하철 2호선 "뚝섬역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 소재 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본 상 소유권 이전 내역 및 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 남상숙 (2000.01.25), 이영선 (2012.04.30), 고재경 (2014.08.14, 매매)

* 가압류: 금산 (2025.05.28, 209,900,200원, 말소) - 말소기준권리

* 가압류: 금산중앙신용협동조합 (2025.06.09, 291,047,503원, 말소)

* 강제경매: 금산신용협동조합 (2025.07.23, 209,900,200원, 말소) - 본 경매 사건

* 강제경매 경정: (2025.07.25, 말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 지상권에 관한 사항도 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건 관련 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대 관계가 미상이므로 실제 점유 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

성수동2가 지역은 과거 공업 지역에서 최근 상업, 주거, 문화 복합 공간으로 빠르게 변화하고 있는 지역입니다. 본건 아파트 주변으로는 기존의 공업용 시설과 함께 신축 오피스텔, 상업 시설이 공존하고 있어 다소 복합적인 환경을 형성하고 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았으나, 지역의 개발 동향 및 공업 시설의 존재 가능성 등을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 시설

본건이 소재한 건물은 1999년 12월 8일 사용승인되었으며, 철근콘크리트 벽식 구조로 이루어져 있습니다. 건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

성수우방2차아파트는 총 18층 건물로, 본건은 11층에 위치합니다. 총 221세대로 구성되어 있으며, 지상 12대, 지하 5대로 총 46대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 임차인의 존재 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 변수에 대한 주의가 필요합니다.

* 건축 연식: 1999년 준공으로 25년 이상 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복합 지역 환경: 아파트, 오피스텔, 공업 시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상 소음, 환경 등에 대한 민감도에 따라 거주 만족도가 달라질 수 있습니다.

* 지역 개발 변수: 성수동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으나, 이는 곧 변화를 수반하므로 미래 가치에 대한 면밀한 예측이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 뚝섬역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수하며, 성수동 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 건물의 연식 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 13억 2천만원이나, 최근 실거래가는 유사 면적 기준 14억 1천만원에 형성되어 있어 시장가치가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 뚝섬역 도보권으로 강남 및 서울 주요 업무지구 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 성수동 개발 수혜: 서울숲 인근 및 최근 상업/문화 지구로 각광받는 성수동의 개발 잠재력을 바탕으로 한 시세 상승 기대.

* 경매를 통한 시세 차익: 최근 실거래가 대비 합리적인 입찰을 통해 투자 수익률 확보 가능.

* 아파트 실거주 및 투자 겸용: 편리한 교통과 생활 인프라를 바탕으로 실거주 만족도가 높으며, 임대 수익 또는 재매각을 통한 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,320,000,000원이며, 최근 유사 면적(84.645㎡)의 실거래가가 1,410,000,000원(2026년 4월 6일)으로 확인되었습니다. 이는 감정가를 상회하는 수준으로, 본건의 시장 가치가 높음을 시사합니다.

인수할 보증금이 없는 점과 권리상 특별한 문제가 없는 점을 고려할 때, 투자자는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하여야 합니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 향후 명도 비용 및 부대 비용을 감안했을 때, 예상 입찰가는 1,250,000,000원 ~ 1,300,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.