나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51821 [1] 서울특별시 강동구 길동 414-4 강동와이시티 17층1716호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '강동역', '길동역' 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제17층 제1716호로서,
(사용승인일 2014.01.28)
외 벽 : 복합판넬 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택원룸형으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 기본적인 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51821 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 414-4, 강동와이시티 17층1716호

건물명: 강동와이시티

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 원룸형)

건축년도: 2014년 1월 28일 사용승인

감정가: 105,000,000원

토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

토지지분: 3.5981㎡ (약 1.09평)

건물면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (2025타경51821 강제경매 개시결정)

1.2. 토지이용계획

구분: 일반상업지역, 지구단위계획구역

제한상태: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 강동역 및 길동역이 위치하고, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물의 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (접수일자: 2022-08-03, 권리자: 조기호)

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (접수일자: 2024-05-20, 권리자: 조현민)

매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조현민

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 16일

* 확정일자: 2022년 04월 25일

* 배당신고일자: 2024년 05월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 등기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 전액을 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 326,540,606원입니다.

갑구에는 소유권 이전, 가압류 등이 등기되었으나, 을구의 근저당권(을3)이 말소기준권리가 되어 이를 포함한 후순위 권리(을4, 갑7, 갑9, 갑10, 갑12, 갑13)들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 을구 5번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주상복합 단지 내 오피스텔로, 주변에 공동주택, 오피스텔, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 1인 가구 수요가 많은 지역 특성상 소규모 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 철근콘크리트 평지붕 건물로, 지하 2층, 지상 18층 중 제17층 제1716호입니다.

외벽은 복합판넬 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

5.2. 이용상태

도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 옥내 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 및 기본적인 전기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을구 5번 순위의 주택임차인 조현민 씨의 보증금 170,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수 시 추가적인 자금 부담으로 이어지므로, 입찰 전 반드시 보증금 인수 금액을 포함한 총 매입 비용을 산정해야 합니다.

6.2. 낮은 감정가 대비 높은 인수 보증금

감정가 105,000,000원 대비 인수해야 할 임차인 보증금이 170,000,000원으로, 자금 계획 수립 시 유의가 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

감정평가서 요약상 임대관계는 미상으로 되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재하므로 혼동에 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동에 위치한 오피스텔로, 지하철 5호선 강동역 및 길동역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 2014년에 준공된 건물로, 현재 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중에 있습니다.

가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 주택임차인(조현민)의 보증금 1억 7천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 자금 부담으로 작용할 수 있으므로, 인수 보증금을 포함한 총 매입 비용과 향후 시세 등을 면밀히 검토하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남권 접근성이 우수한 강동구의 입지적 장점을 가집니다.

* 지하철 5호선 역세권으로 출퇴근 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 1인 가구 수요가 꾸준한 오피스텔로, 임대 수익 발생 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 강동와이시티 오피스텔(길동 414-4, 2014년 준공)의 전용면적 18.26㎡가 2026년 6월 4일 100,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 5,476,451원/㎡ (100,000,000원 / 18.26㎡) 입니다.

본 물건의 건물면적 13.97㎡에 적용 시, 약 76,500,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

다만, 이는 대항력 있는 임차인 인수 부담이 없는 경우의 시세를 고려해야 하며, 본 건은 170,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 실제 시장 가치는 인수 부담을 제외한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 105,000,000원

현 시세 기준 예상 가치: 약 76,500,000원 (인수 보증금 미고려)

인수 보증금: 170,000,000원

본 물건의 가장 큰 리스크인 170,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 보수적인 평가와 위험 프리미엄을 반영하여, 감정가의 60% 수준인 63,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우 총 예상 취득 비용은 63,000,000원(입찰가) + 170,000,000원(인수 보증금) = 233,000,000원이 됩니다. 이는 현 시세(약 76,500,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 본 물건의 실제 가치는 인수 보증금을 고려했을 때 재평가가 필요함을 시사합니다. 따라서 상세한 권리관계 및 배당 가능 금액을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.