나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51823 [1] 서울특별시 강동구 천호동 296-10 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재‘천일초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호로서,
외벽: 일부 석재 붙임 등
내벽: 도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부 및 현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 3.5m 의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 거주중인것으로 조사되나 상세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51823 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사메디인베스트대부

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 296-10 3층301호

* 용도: 다세대주택

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

* 건물면적: 46.57㎡ (약 14.09평)

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 395,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천일초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획법규에 따른 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 주식회사메디인베스트대부 근저당권(195,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 395,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 채

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 6월 10일

* 대항력: 있음

* 상세한 임대관계는 미상입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 본 건은 주식회사메디인베스트대부의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인 채 의 보증금 310,000,000원이 낙찰자가 직접 인수할 의무는 없는 것으로 분석됩니다. 이는 경매 절차상 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됨을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (다세대주택 기준)

* 동일 건물 또는 인근 단지의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 전용면적 25.69㎡ ~ 48.13㎡ (약 7.77평 ~ 14.56평) 면적이 300,000,000원 ~ 385,000,000원에 거래되었습니다.

* 평당 시세는 약 24,200,000원 ~ 38,600,000원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본건의 건물면적 46.57㎡ (약 14.09평) 기준, 감정가 395,000,000원은 평당 약 28,000,000원으로, 인근 시세 범위 내에 위치하나, 일부 고가 거래 사례보다는 낮은 수준입니다.

4.2. 임대/매매 동향

* 최근 매매 거래가 활발하게 이루어지고 있어 해당 지역에 대한 시장의 관심이 높은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 천일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 근린생활시설 등 주거 편의시설이 소재하고 있으며, 천호동 일대의 다양한 상업시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

* 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 채 (보증금 310,000,000원)가 거주 중입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 전입, 확정일자, 대항력 유무는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 중요한 요소입니다.

* 상세 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 경매 배당 결과에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 인수하게 되는 보증금 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 다양한 도시계획법규에 따른 토지 이용 제한사항(교육환경보호구역, 군사시설 보호구역 등)이 존재하여 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 속하며 입지 또한 양호합니다. 제공된 최근 시세 분석 자료에 따르면 감정가가 시장 가격보다 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익의 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 상당한 보증금을 가지고 거주 중이라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높음을 시사하지만, 이는 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 권리 분석과 임차인 관련 추가 정보 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 강동구 천호동이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용하거나 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 395,000,000원

* 최근 시세 분석 결과: 약 445,000,000원 (평당 약 31,600,000원 x 14.09평)

* 임차인 보증금(310,000,000원)은 '인수 보증금 0원'으로 분석되어 낙찰자 직접 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 잠재적 리스크는 존재합니다.

* 따라서, 시장 시세를 반영하되 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 440,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.