나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51819 [1] 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""강동세무서"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선(강동역, 길동역) 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상14층 건물 내 제10층 제1002호로서,
(사용승인일자: 2024.02.05)
외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(원룸형)'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '업무시설(오피스텔), 아파트(도시형생활주택 ), 제2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 도시철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 도시관리계획 입안중(2025-08-01)(지구단위계획 (변경)결정(안)-제2종·제3종일반주거지역 한시적 용적률 완화(서울시 공고 2025-2299호 참조))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
-토지 별도등기 있음(을구 1번 지상권 설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51819 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 457-1, 강동렘브란트 10층 1002호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 4.52㎡ (약 1.37평) / 토지 지분: 4.52㎡ (약 1.37평)

건물 면적: 15.86㎡ (약 4.80평) / 건물 지분: 15.86㎡ (약 4.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 준공일: 2014년 02월 05일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강동구 길동 소재 강동세무서 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 차량으로의 출입이 용이하며, 지하철 5호선 강동역 및 길동역이 인근에 소재하고 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

인접 도로: 본 건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 환경: 반경 내 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 업무 및 상업 시설이 밀집된 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경51819)으로, 2025년 7월 23일 접수되었습니다.

총 등기부채권액: 등기부상 채권 총액은 144,520,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 을구 3번: 주택임차권 (임차인: 허미선), 임차보증금 136,800,000원.

* 확정일자 2022년 2월 21일, 전입일자 2022년 3월 24일.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 경매 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액 전액을 매수인이 인수해야 합니다. (임차인 성함은 허 , 보증금 136,800,000원)

* 을구 1번: 지상권 설정등기 (토지 별도등기).

* 본 건 토지에 설정된 지상권으로 인해 토지 이용 및 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

소멸되는 권리: 갑구의 가압류, 압류 및 본건 경매를 신청한 채권자의 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 을구 3번의 주택임차권 및 을구 1번의 토지 지상권 설정등기는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 강동구 길동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능과 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근 시세 (JSON 분석):

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대 및 연립 주택 거래 가격은 29,000만원에서 42,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이러한 거래 사례를 바탕으로 본건(건물 면적 15.86㎡)의 잠재적 시장 가치를 추정할 때, 면적당 환산 가격으로 볼 때 약 9,096만원에서 14,192만원 범위 내로 평가될 수 있습니다.

* 이는 본 건의 감정가인 116,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 실수요자나 소규모 임대 수익을 노리는 투자자에게는 수요가 있을 수 있으나, 면적이 매우 작아 활용성에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 강동세무서 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 금융 서비스 이용이 가능하며, 주변에 다수의 상업 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 지하철 5호선 강동역과 길동역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 위험 요소는 을구 3번의 주택임차인 허미선 씨입니다. 대항력이 있는 임차인이므로, 배당에서 보증금 136,800,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인이 보증금 전액을 인수해야 합니다. 이는 본건 감정가 116,000,000원을 초과하는 금액이므로, 낙찰 후 예상치 못한 큰 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

토지 지상권 설정: 을구 1번의 토지 지상권 설정등기가 존재하여 토지 이용 및 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

소형 면적의 한계: 건물 면적이 15.86㎡ (약 4.80평)으로 매우 협소하여, 실수요자나 투자자에게 매력도가 낮을 수 있으며, 향후 매각 시에도 수요층이 제한적일 수 있습니다.

도시계획 및 제한사항: 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중인 사항(용적률 완화 등)이 있어 향후 지역 개발에 따른 변동 가능성은 있으나, 이는 투자 가치 판단에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강동구 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 권리 관계가 매우 복잡하고 위험 부담이 큰 물건입니다.

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 136,800,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본건 감정가격을 상회하는 금액으로, 낙찰자는 실질적으로 추가적인 큰 금액을 부담하게 될 수 있습니다.

또한 토지 지상권 설정 등기가 존재하여 법률적, 실무적 복잡성이 더해집니다.

소형 면적 또한 투자 및 활용 측면에서 한계가 명확합니다.

따라서 본 건은 권리 관계 분석, 임차인과의 협상, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하고, 인수될 보증금 규모를 정확히 파악한 후 매우 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동구 역세권 인근의 입지적 장점 (지하철 5호선 강동역, 길동역 접근성).

* 소형 면적을 통한 1인 가구 대상 임대 수익 가능성 (단, 높은 임차 리스크 감안 필수).

* 주변 지역의 도시관리계획 변경 등 개발 잠재력 (투자 관점에서는 신중한 접근 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,000,000원입니다. 제공된 주변 부동산 거래 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 본 건의 시장 가치는 약 9,096만원에서 14,192만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 문제점은 대항력 있는 임차인(허미선)의 보증금 136,800,000원입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액 전액을 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가 및 시장 추정가를 초과하는 금액입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 요청에 따라, 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 고려하면 실질적인 부동산의 가치는 매우 낮아지거나 마이너스가 될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 정확한 배당 가능 금액을 파악한 후, 낙찰 후 추가로 부담하게 될 보증금 및 제반 비용을 모두 고려하여, 순수 부동산 가치와 상계한 후의 금액을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 인수될 보증금 총액을 고려하여, 부동산의 실질 가치 이하로 입찰가를 낮추는 것이 필수적입니다. 명확한 금액을 제시하기보다는, 인수될 막대한 보증금 부담을 감안하여, 잠재적 손실을 최소화할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.