나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51817 [1] 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""동신중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(강동역, 5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제11층 제1104호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등,
창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실 및 주방, 욕실1 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 도시관리계획 입안중(2025-08-01)(지구단위계획(변경)결정(안)-제2종·제3종일반주거지역 한시적 용적률 완화(서울시 공고 2025-2299호 참조)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51817 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 11층1104호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정평가액: 370,000,000원

* 토지면적: 8.74㎡ (약 2.64평)

* 건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물대장상 건물명: 다성 이즈빌

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제11층 제1104호

* 사용승인일: 2021.10.27

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하고 지하철 5호선 강동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 도로상황

본건은 남측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 제한지역에 속해 있습니다. 현재 도시관리계획 변경 입안 중으로, 제2종·제3종일반주거지역 한시적 용적률 완화 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 매각물건 명세서 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권: 해당사항 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항: 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고, 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출(2026.6.26.)하였습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-11-03

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 대항력: 없음 (대항력 포기 확약서 제출)

* 임차인: 전*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-01

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 현재 전* 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상(혹은 0원)이라도 대항력 존재 시 주의가 필요합니다.

1.2. 3. 말소기준권리 및 등기부채권 총액

* 말소기준권리: 의정부지방법원 2024카단104678 (경기신용보증재단 가압류, 2024-11-13 접수)

* 등기부채권 총액: 921,530,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설 및 특성

본건은 주거밀집지역 내에 위치하며, 상업시설보다는 주거용 건물이 주를 이루고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 본격적인 상업 상권으로 보기는 어렵습니다. "동신중학교"가 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 소규모 점포 입점 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거환경

본건은 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2021년에 준공되어 신축에 가깝습니다. 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 내부는 방 2개, 거실 및 주방, 욕실 1개 등으로 구성된 것으로 파악됩니다(집합건축물대장상 현황도 기준).

1.4. 2. 편의시설 및 교통

지하철 5호선 강동역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 이동이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 전*의 존재: 전* 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 실제 인수될 보증금 규모나 잠재적 채무 발생 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(김 ) 임차인의 대항력 포기: 관련 확약서 제출로 낙찰자에게 승계되는 임대차보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 법적 효력 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

1.5. 2. 법적/행정적

* 도시관리계획 변경 입안 중: 제2종·제3종일반주거지역으로의 용도지역 변경 가능성이 있어 향후 재건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 3. 기타

* 집합건축물대장상 현황도와 실제 내부 구조가 다를 수 있습니다. (폐문부재로 인한 내부 확인 불가)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 전*의 존재와 함께 보증금이 0원으로 명시된 점, 주택도시보증공사 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 등 복잡한 권리관계로 인해 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 도시관리계획 변경 등 향후 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2021년 준공으로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 개발 가능성: 도시관리계획 변경 시 용적률 완화 등 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 370,000,000원입니다. 주변 유사 건물(다세대, 2016-2017년 준공)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 25.69㎡ 건물이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 26.86㎡로, 해당 매매 사례의 평당 가격(약 11,677,695원/㎡)을 적용하면 약 313,534,374원의 시장 가치가 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 전*의 존재와 보증금 0원이라는 특수한 상황은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인과의 관계 및 법적 쟁점에 대한 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 불확실성을 감안해야 합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 추정 시장 가치 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최종 예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.