나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51811 [1] 서울특별시 강동구 천호동 105-7 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 주거용(다중주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건이 소재한 토지의 동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 일련번호 1 토지는 등기사항전부증명서상 전체면적 116㎡이나, 일반건축물대장상 등재 된 대지면적은 108㎡로 상이하며, 이는 도로 후퇴 부분 8㎡로 조사 되는바, 이를 고려하여 감정평가하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상3층 건물로서

외벽: 타일붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다중주택으로 이용중이며 지1층-2층(각 2개호), 3층(3개호), 옥탑층(다락)가 소재함.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

<1층 건축물 현황도> 상 공동취사장 부분은 현황 다중주택 (102호)로 표기되어 있어 주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번, 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
-토지는 등기사항전부증명서상 전체면적 116㎡이나, 일반건축물대장상 등재된 대지면적은 108㎡로 상이함(8㎡는 도로후퇴부분으로 조사되는 바, 이를 포함하여 감정평가함)
-1층 건축물 현황도상 공동취사장 부분은 현황 102호로, 주택으로 이용 중인 것으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51811 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 105-7

용도: 다중주택

감정가: 1,405,166,520원 (14억 516만 6천 520원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강구수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

건물면적: 233.83㎡ (약 70.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 상세 정보

건축년도: 2023년 3월 사용승인 (건축물대장 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상3층

내부 구성: 지1층-2층 (각 2개호), 3층 (3개호), 옥탑층(다락)으로 구성된 다중주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 형상이며, 주거용(다중주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건이 소재한 토지의 동측으로는 노폭 약 5-6미터 내외의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 우리치대부주식회사의 근저당권 (접수일자 2022-03-16)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 2번, 3번 주택임차권 등기 (김채울, 김지혜). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 김채울: 보증금 30,000,000원

* 임차인 김지혜: 보증금 50,000,000원

* 합계 예상 인수 보증금: 80,000,000원 (단, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 부분도 있어 배당 여부에 따라 달라질 수 있음)

3.3. 기타 권리 사항

* 매매로 인한 소유권이전 등기들이 다수 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

* 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 근저당권부채권질권설정 등의 권리가 존재하나, 이 또한 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 (총 8명)

* 201호 거주자: 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* CUIYU: 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* DELANEY VICTORIA LOUISE: 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 김용규: 보증금 3,000,000원, 차임 830,000원, 대항력 없음.

* 김지혜: 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024-02-05, 확정일자 2024-02-01, 배당신고일자 2025-09-01. 을구 3번 주택임차권 등기 권리자로서 인수될 가능성 있음.

* 김채울: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-12-22, 확정일자 2023-12-22, 배당신고일자 2025-01-21. 을구 2번 주택임차권 등기 권리자로서 인수될 가능성 있음.

* 이종태: 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 한동희: 보증금 40,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-01-19, 확정일자 2024-01-19, 배당신고일자 2025-08-12. 대항력 없음.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우(201호 거주자, CUIYU, DELANEY VICTORIA LOUISE, 이종태)에 대한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 권리 관계 확인 및 명도를 위한 철저한 조사가 요구됩니다.

3.5. 공부와의 차이

* 토지 등기사항전부증명서상 전체 면적은 116㎡이나, 일반건축물대장상 등재된 대지 면적은 108㎡로 8㎡ 차이가 납니다. 이 8㎡는 도로 후퇴 부분으로 조사되었으며, 감정평가 시 이를 포함하여 평가되었습니다.

* 1층 건축물 현황도상 공동취사장 부분은 현재 102호로 사용되어 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 JSON 데이터는 천호동 지역의 다세대주택(아파트) 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다.

* 2026년 5월 거래 사례:

* 39.77㎡(전용면적) 2016년식, 3층, 38,500만원 (약 968만원/㎡)

* 25.69㎡(전용면적) 2017년식, 4층, 30,000만원 (약 1,167만원/㎡)

* 48.13㎡(전용면적) 2016년식, 3층, 35,250만원 (약 732만원/㎡)

4.2. 시세 분석

상기 데이터는 아파트(다세대)의 개별 세대 매매가이며, 본건은 단독주택(다중주택) 건물 전체에 대한 경매 물건입니다. 비교 대상이 직접적으로 일치하지는 않으나, 천호동 일대의 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 2023년에 사용 승인된 신축 건물로, 비교 대상인 2016-2017년식 다세대주택보다 건축 연식이 짧습니다. 또한, 본건의 감정가(14억 516만 6천 520원)는 토지 116㎡, 건물 233.83㎡를 기준으로 산정되었습니다.

건축물대장상 토지 면적(108㎡)과의 차이, 도로 후퇴분 등을 고려한 감정평가가 이루어졌습니다. 신축 연식과 건물 규모를 고려할 때, 감정가가 시장 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 "천동초등학교"가 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 기타 환경 정보

* 지역 개발: 최근 뉴스 검색 결과, 천호동 일대가 대규모 주거지로 재편되는 흐름에 맞춰 생활환경 개선 및 주민 안전 강화 노력이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 또한, 천호동에는 마을공동체 활동 거점 공간인 '천호 마을활력소'가 조성되어 지역 주민들의 교류를 지원하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 소재지(서울특별시 강동구 천호동 105-7) 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 범죄예방환경디자인 사업으로 '바라봄 골목길'이 조성된 사례가 있어, 지역 환경 개선 노력이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 을구 순위 2번, 3번 주택임차권(김채울, 김지혜)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 총 80,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 면적 차이

* 토지 등기부와 건축물대장 간 대지면적(116㎡ vs 108㎡)의 차이가 존재하며, 이는 도로 후퇴분으로 인한 것으로 감정가에 반영되었으나, 향후 행정 절차 또는 재산권 행사 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 추정되는 주택 이용

* 1층 건축물 현황도상 공동취사장 부분이 현황 102호로 주택으로 이용 중인 것으로 추정되어, 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 존재할 수 있습니다.

6.4. 미상 임차인 정보

* 일부 임차인(201호 거주자, CUIYU, DELANEY VICTORIA LOUISE, 이종태)의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 신축 다중주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연식을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

하지만, 을구 순위 2, 3번 주택임차권의 인수 가능성은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 입찰 전 배당표를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 일부 임차인의 보증금 및 차임 미상 정보는 명도 과정에서 추가적인 주의를 요합니다.

토지와 건물 공부상 면적 차이, 현황과 공부상의 이용 방식 차이 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 천호동 일대의 주거지 재편 및 생활환경 개선 노력이 진행 중입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,405,166,520원 (약 14억 516만 6천 520원)입니다.

최근 거래된 주변 다세대주택의 시세(약 732만원/㎡ ~ 1,167만원/㎡)와 본건의 신축 연식 및 규모, 그리고 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장가치는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

다만, 을구 순위 2, 3번 주택임차권 인수 가능성(총 80,000,000원)은 낙찰가 산정에 신중한 검토가 필요합니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점과 배당 절차를 통해 보증금 전액 변제가 이루어질 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준으로 제시합니다.

따라서, 예상 입찰가는 1,400,000,000원 ~ 1,500,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 입찰 희망가는 1,405,000,000원 (14억 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.