나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51815 [1] 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 12층1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호3동주민센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제12층 제1204호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창고 : PVC창호임.

이용상태

실지조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시행생활주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시
제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립
제한지역(2016-11-28)<수도법> 도시관리계획 입안중(2025-08-01)(지구단위계획(변경)
결정(안)-제2종·제3종일반주거지역 한시적 용적률 완화(서울시 공고 2025-2299호
참조))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51815 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 166-94, 다성이즈빌 12층 1204호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 8.74㎡ (약 2.64평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.86㎡ (약 8.12평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제12층 제1204호

건축년도: 2021년 10월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 389,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호3동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역 등에 해당합니다. 현재 관련 도시관리계획 입안 중인 사항도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(갑3, 2024.11.13. 접수)입니다. 경매로 인해 등기부등본 상의 대부분의 권리(을1 주택임차권, 갑3 가압류, 갑4 강제경매, 갑5 가압류 등)는 소멸될 예정입니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있어, 매수인은 부담 없는 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

3.2. 인수주의 권리

본건 경매 절차에서 매수인이 인수해야 하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 거주임차인 (성명미상)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,150,000원

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 보증금에 대한 매수인에게의 청구 가능성이 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주택도시보증공사 (윤희남)

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-14

확정일자: 2022-01-11

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 없음 (주택도시보증공사 측에서 대항력 포기 확약서 제출)

비고: 임차인(윤희남)은 대항력 있는 임차인으로 분류될 수 있으나, 주택도시보증공사가 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며', '매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다'는 내용의 대항력 포기 확약서를 2026년 6월 26일 제출하였습니다. 따라서 본 건 경매 절차로 인해 해당 임차권은 소멸되며, 매수인은 임차 보증금 관련 부담을 전혀 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 용도

본건이 위치한 천호동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 인접해 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 임대/매매 시장 동향

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대 주택 매매 사례를 보면,

- 전용면적 25.69㎡ (2017년식) 다성이즈빌 4층 매물이 300,000,000원 (약 11,670,000원/㎡)에 거래되었습니다.

- 전용면적 39.77㎡ (2016년식) 건우빌 3층 매물이 385,000,000원 (약 9,680,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 26.86㎡로, 동일한 "다성이즈빌" 단지의 유사 면적 주택이 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 389,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 본건의 건축 연도가 2021년으로 주변 유사 건물보다 신축이라는 점은 긍정적 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 교육시설(학교) 또한 혼재되어 있어 주거 환경으로 적합합니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재 경보 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 주차, 개별난방 설비 또한 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 권리 관계상의 명확한 리스크는 없습니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 포기 확약서 제출로 인해 주택도시보증공사 관련 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 다만, 대항력 없는 임차인(성명미상)의 경우 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 배제할 수는 없으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

6.3. 주변 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설이나 잠재적 가치 저하 요인은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2021년 준공) 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태로 낙찰받을 수 있으며, 임차인 관련 인수 부담도 없습니다. 주변 상권 및 교통이 양호한 편이나, 최근 유사 면적의 매매 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있습니다. 신축이라는 점과 향후 잠재적 가치 상승 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구 천호동 역세권 입지

* 2021년 준공의 비교적 신축 건물

* 경매 후 권리 관계 명확(모든 권리 소멸)

* 임차인 관련 인수 부담 없음

* 주거 및 임대 수익 투자 가치 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 389,000,000원입니다. 주변 유사 면적(25.69㎡)의 최근 매매가가 300,000,000원임을 고려할 때, 본건의 신축 연식(2021년)을 감안하더라도 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 면적의 거래 사례와 신축 연식, 감정가를 종합적으로 고려하여 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.