나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51798 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(넥스트플래닛)으로서, 주위는 대상이 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물 등이 주로 소재하고, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선‘중곡역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 '군자역'이 위치하고, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서, (사용승인일 : 2019.06.24.)
- 외벽·창호 : 외장석 붙임 마감, 알루미늄샷시 및 시스템창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

기호(가~바)는 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 2필지 일단 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.25.일자 등기사항전부증명서상 기호(가~바)의 소유자는 '주식회사광장'임.

-기호(가) : 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

-기호(나~다) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 4건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례/ 2025년 5월 19일, 채권최고액 금40,000,000원, 근저당권자 조아영)

-기호(라) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 3건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례)

-기호(마) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 1건의 근저당권(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합), 1건의 전세권(2021년 10월 14일, 전세금 금200,000,000원, 전세권자 신선하)이 설정되어 있음.

-기호(바) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51798 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 지하1층비101호

용도: 근린상가

감정가: 503,000,000원

토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

토지지분: 13.6㎡ (약 4.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.21㎡ (약 25.17평)

건물지분: 83.21㎡ (약 25.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(넥스트 플래닛)으로서, 주위는 대상이 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물 등이 주로 소재하고, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 주로 소재하는 지역임.

* 교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선‘중곡역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 '군자역'이 위치하고, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

* 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서, 2019년 6월 24일 사용승인되었습니다. 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 알루미늄샷시 및 시스템창호 등이며, 내벽, 천장, 바닥은 벽지, 타일 및 각종 내장재 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

대상토지는 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

대상토지 2필지 일단은 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등의 제한이 있습니다.

기호(2) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 있습니다.

* 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

2021년 7월 28일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 금2,160,000,000원)입니다.

* 주요 권리 내역

- 소유권: 주식회사광장 (2025.07.25. 기준)

- 신탁: 신탁재산의 귀속 (주식회사광장)

- 근저당:

- 수협엔피엘대부주식회사 (2021.07.28, 2,160,000,000원)

- 안형선 (2023.07.21, 240,000,000원)

- 구룡포수산업협동조합 (2021.07.28, 2,160,000,000원)

- 박옥남 (2023.07.13, 300,000,000원)

- 송이례 (2023.07.13, 180,000,000원)

- 조아영 (2025.05.19, 40,000,000원)

- 압류: 국 (2024.08.28)

- 임의경매: 구룡포수산업협동조합 (2025.07.21, 1,830,266,994원) - 본 건(2025타경51798)

- 전세권: 신선하 (2021.10.14, 200,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,400,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

- *: 주식회사그리드닷에이

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입일자(사업일자): 2024-05-28

- 확정일자: 없음

- 배당신고일자: 2025-10-10

- 대항력: 없음

- 비고:

- *: 최 , 송

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입일자(사업일자): 2023-08-28

- 확정일자: 없음

- 배당신고일자: 2025-10-10

- 대항력: 없음

- 비고:

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1.3. 상권분석

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* 위치 및 배후지

대상물건은 ‘용마사거리’ 북서측 인근 상업 및 주상용 건물 밀집 지역에 위치합니다. 후면지에는 주거용 건물이 분포하여 상권의 배후 수요 확보가 용이한 입지입니다.

* 주변 상권 특성

지하철 7호선 중곡역과 5/7호선 군자역을 이용할 수 있어 유동인구 확보에 유리하며, 주요 간선도로변 버스 정류장 또한 인접하여 교통 접근성이 뛰어납니다. 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 적합합니다.

* 건물 현황

2019년 6월 24일 사용승인된 ‘넥스트 플래닛’ 건물 내 지하 1층 일부(비101호)이며, 지하 1층, 지상 7층 규모의 신축급 건물입니다.

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1.4. 생활정보

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* 교통

수도권 지하철 7호선 중곡역 및 5, 7호선 군자역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 이용한 진출입 또한 원활합니다.

* 주변 편의시설

상업지역과 주거지역이 혼재된 지역 특성상, 주변에 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 상업 환경

본 건물은 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여, 상가 운영 시 필요한 고객 접근성과 배후 주거 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 복잡한 권리관계

말소기준권리 외 다수의 근저당, 압류, 전세권 등이 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이나 추가적인 권리 분석이 요구될 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항

제시된 임차인 모두 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 2025년 10월 10일로 예정되어 있어, 배당 여부에 따라 인수 보증금 발생 가능성은 낮습니다. 다만, 배당받지 못할 경우를 대비한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한

대상 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등 다양한 도시계획 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건물 신축/증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있습니다. 이는 본 건 외 다른 담보 물건의 경매 또는 처리 결과가 본 건의 낙찰가 및 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

* 건물 용도 혼재 가능성

건축물대장 상 건물 전체 용도가 도시형생활주택과 근린생활시설로 되어 있습니다. 경매 대상 호실이 명확히 근린상가로 이용되고 있는지, 혹은 주거용으로 전용되어 사용 중인 것은 아닌지에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재한 '넥스트 플래닛' 건물 내 지하 1층 근린상가입니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 용마사거리 인근에 위치하여 지하철역 및 버스 정류장 접근성이 우수합니다. 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지로 배후 수요 확보에 유리하며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 다수의 채권 설정과 공동담보 물건이라는 점, 토지이용계획상의 제한 사항 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 임차인들은 대항력이 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 신축급 건물 가치: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적고 쾌적한 환경 제공.

* 우수한 교통 및 접근성: 중곡역, 군자역 인접 및 다수의 버스 노선으로 고객 접근성 및 직원 출퇴근 용이.

* 상권 활성화 잠재력: 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 입지로, 안정적인 상권 유지 및 성장 가능성.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계 명확화 및 향후 활용도 증대 기대.

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1.8. 예상 입찰가

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감정가: 503,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정을 위해서는 본 건의 실제 임대 수익률, 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 주변 시세 변동 추이, 건물 상태의 상세 진단, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확하고 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.