나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51710 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""명지고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내
제8층 제802호로서,
(사용승인일 2019.10.07)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 27미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09) , 제3종일반주거지역(2020-02-27) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51710 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 8층 802호

건물명: 디에이원파크

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층

사용승인일: 2019년 10월 7일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 283,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

토지 지분: 12.52㎡ (약 3.79평)

건물면적: 32.70㎡ (약 9.90평)

건물 지분: 32.7㎡ (약 9.90평)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 명지고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

토지 형상은 인접지 및 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지입니다.

북동측으로는 노폭 약 27미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

대중교통으로는 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울서부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경51710) 등기부, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 265,000,000원.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 낙찰 후 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

특히, 을3 주택임차권 (김아영, 265,000,000원)은 말소 대상입니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 공동담보가 기재되어 있습니다. 물건명세서 참고사항에 따르면, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 홍은동 지역은 주거지역 내에 다양한 형태의 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

해당 오피스텔(디에이원파크)은 업무시설을 주 용도로 하나, 소매점, 다세대주택 등 복합 용도로도 활용 가능합니다.

인근 명지고등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 디에이원파크의 12평형(전용 약 9평) 오피스텔의 최저 호가는 2.3억 원 수준이며, 실제 경매 물건들과 유사한 가격대에서 매물이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 학교(명지고등학교, 명지중학교, 서울홍연초등학교 등) 및 근린생활시설이 위치해 있습니다.

* 건물 기본 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 임대 정보: 현재 임대차 관계는 확인되지 않았습니다 (임대미상).

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, HUG 관련 조건 변경 사항은 매각 절차 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 명지고등학교 인근 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있으며, 별도의 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, "대학가, 초중고 앞이라 많이 시끄럽고 주차타워 문제가 많습니다"라는 거주민 후기가 있어 소음이나 주차 관련 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 서대문구 홍은동이라는 위치적 이점과 명지고등학교 인근이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 보증금은 인수되지 않는 조건으로 매각 진행됩니다. 감정가는 2.83억원이나, 최근 경매 물건들의 최저 입찰가가 감정가 대비 낮게 형성되어 있으며, 실제 호가도 2.3억 원부터 시작하는 점을 고려하면 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)로 내부 상태 양호 기대.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 명확한 권리 관계.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

* 명지고등학교, 명지중학교 등 교육 시설과 근접하여 임대 수요 확보에 유리.

* 현재 진행 중인 유사 경매 물건들의 최저 입찰가가 감정가 대비 현저히 낮게 책정된 점을 활용한 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로, 낙찰 후 추가 인수 부담은 없습니다.

최근 유사 면적(12평형, 전용 9평)의 디에이원파크 오피스텔 경매 물건들의 최저 입찰가가 2.7억 원대에서 형성되어 있으며, 실제 시세 정보에서도 2.3억 원부터의 호가가 확인됩니다.

따라서, 주변 시세 및 최근 경매 동향을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시점의 적정 예상 입찰가는 대략 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.