나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51720 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 86-28 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설, 근린공원 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철""녹번역"",""불광역"",""역촌역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

경사지대의 유사 장방형 토지로서 다중주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 지하1층 / 지상 3층 건물로서
외벽 : 치장벽돌붙임 마감등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용(다중주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하고 있음.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 건물의 내부구조 및 이용상황 등은 현장조사 당시 점유자의 폐문 및 부재 등으로 인하여 건축물현황도, 외부관찰, 주위탐문 및 본건 평가선례 등에 의하여 파악하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 86-28번지에 소재한 다중주택으로, 사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51720 (1)입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물의 용도는 다중주택(15호)이며, 2018년 건축 허가를 받아 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

감정평가액은 1,258,141,120원 (12억 5,814만 1,120원)입니다.

토지 면적은 168.00㎡ (약 50.82평)이며, 건물 면적은 209.43㎡ (약 63.35평)입니다.

건물 제시외 면적은 10.40㎡ (약 3.15평)이며, 본 물건에 포함하여 일괄 매각됩니다.

채권자는 이OO (이수민)입니다.

주의사항으로 일괄 매각 및 제시외 건물 포함 사항이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 근린공원 및 관공서 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 "녹번역", "불광역", "역촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 경사지대의 유사 장방형 형태이며, 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 8월 23일 접수된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권 (을31, 429,000,000원)입니다.

매각으로 인해 등기부상 을구의 모든 권리(근저당, 지상권, 주택임차권 등)와 갑구의 강제경매(을31, 을32, 갑27, 갑6)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부 채권 총액은 854,000,000원 수준입니다.

임차인은 총 12명으로 확인되며, 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 90,000,000원, 전입 2022-10-21, 확정 2022-09-30, 배당신고 2024-10-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 75,000,000원, 전입 2019-05-01, 확정 2019-04-26, 배당신고 2024-10-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 75,000,000원, 전입 2021-04-16, 확정 2021-03-19, 배당신고 2025-09-08, 대항력 없음.

* 나 : 보증금 75,000,000원, 전입 2019-05-13, 확정 2019-04-29, 배당신고 2024-03-18, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 0원, 전입 2025-05-09, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로, 배당 가능성 및 법적 절차 확인 필요)

* 노 : 보증금 0원, 전입 2024-12-04, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로, 배당 가능성 및 법적 절차 확인 필요)

* 박 : 보증금 75,000,000원, 전입 2021-04-07, 확정 2021-03-09, 배당신고 2025-06-26, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 전입 2024-10-04, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로, 배당 가능성 및 법적 절차 확인 필요)

* 심 : 보증금 0원, 전입 2024-01-10, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로, 배당 가능성 및 법적 절차 확인 필요)

* 엄 : 보증금 80,000,000원, 전입 2019-06-10, 확정 2020-06-29, 배당신고 2023-07-28, 대항력 없음.

* 우 : 보증금 90,000,000원, 전입 2021-06-22, 확정 2021-06-04, 배당신고 2025-08-22, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-06-27, 확정 2022-06-10, 배당신고 2024-07-05, 대항력 없음. (이 임차인은 채권자 겸임)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 은평구청 등 행정기관이 인접해 있어 생활 편의 및 접근성이 양호합니다.

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

지하철 3호선 녹번역, 불광역, 역촌역을 이용할 수 있어 서울 도심 접근성이 우수하며, 이는 주거 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역, 불광역, 역촌역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 은평구청이 인접해 있어 행정 업무를 보기 용이하며, 주변 상업 지역의 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로 형성되어 있어 통상적인 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료시설: 주변 병원 및 의원 등 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적인 도시 환경으로 보아 기본적인 의료 서비스 이용은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 남동측으로 접한 도로 폭이 약 2m 내외로 협소하여 차량 통행 및 주정차에 불편이 따를 수 있으며, 대형 차량의 진입이 어려울 수 있습니다.

* 임차인 관련: 보증금 및 차임이 미상인 임차인(노유선, 노호연, 서가은, 심상석)이 다수 존재하며, 이들의 배당 여부 및 정확한 권리 관계 확인이 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 배당을 받지 못할 경우 법적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 다중주택(15호)으로서 실제 내부 구조 및 이용 상황은 현장 조사 시 제한이 있었던 점을 감안할 때, 실제와 상이할 가능성이 있어 입찰 전 꼼꼼한 현장 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 약 10.40㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 일괄 매각 대상이나 별도의 관리가 필요할 수 있습니다.

* 지역 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등 건축 및 이용에 관한 제한 사항이 있으므로, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용 승인된 비교적 신축급 다중주택으로, 서울 은평구의 우수한 대중교통망과 생활 편의 시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 적고, 토지 및 건물 일괄 매각이라는 점에서 투자 가치가 있습니다.

다만, 협소한 도로 폭, 미상 보증금 임차인의 존재, 건물 내부 상태 확인 필요 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 파악하고, 미상 보증금 임차인의 배당 절차를 정확히 확인한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라 유지보수 비용 절감 기대.

* 편리한 교통: 지하철 3호선 3개 역(녹번, 불광, 역촌) 인접으로 광역 접근성 우수.

* 생활 편의성: 은평구청 인근으로 행정 및 상업 시설 이용 편리.

* 일괄 매각: 토지와 건물 동시 취득으로 관리 용이 및 가치 상승 기대.

* 대항력 없는 임차인: 인수 부담이 없어 명도 리스크 상대적으로 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,258,141,120원입니다.

주변의 개별 다세대/빌라 매매 사례(2026년 5월 기준)를 살펴보면, 50.25㎡(약 15평)가 2억 1,500만원(평당 약 1,433만원), 59.12㎡(약 18평)가 4억 3,500만원(평당 약 2,417만원), 28.78㎡(약 9평)가 3억 500만원(평당 약 3,389만원)으로 거래되었습니다.

본 물건은 15호실 규모의 다중주택으로, 개별 호실의 면적당 가격과 직접 비교하기는 어렵습니다. 총 면적 237.43㎡ (약 71.8평)에 대한 감정가는 평당 약 1,752만원 수준입니다.

다중주택은 임대 수익률이 중요한 평가 요소이나, 관련 정보가 제공되지 않아 시세 추정의 한계가 있습니다.

주변 시세 및 본 물건의 건축 연도(2019년), 입지 조건, 일괄 매각 대상임을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준으로 산정 시 약 1,069,419,952원 (약 10억 6,942만원)이며, 90% 수준으로는 약 1,132,326,908원 (약 11억 3,233만원)입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 10억 7,000만원에서 11억 3,000만원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁자 동향, 세부적인 권리 분석 및 배당 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.