나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51578 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-127 헤렌하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2017.11.27)

외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 5~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51578 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-127 헤렌하우스 4층 401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

감정가: 237,000,000원

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.6㎡ (약 8.95평)

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

토지지분: 19.88㎡ (약 6.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2017.11.27

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HF 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건이 속한 건물은 동측으로 폭 약 5~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑1: 소유권보존 (2017.12.01)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2018.10.10) - 매매

* 을3: 주택임차권 (2024.04.04, 권리자: 한규열, 금액: 189,000,000원) - 말소 예정

* 갑6: 강제경매 (2025.07.21, 권리자: 한국주택금융공사, 금액: 213,686,456원) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (2026.03.19, 권리자: 은평구) - 말소 예정

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑6, 2025.07.21)입니다. 해당 권리보다 선순위인 소유권 관련 권리(갑1, 갑2)를 제외한 모든 후순위 권리(주택임차권 을3, 압류 갑7)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한규열 (한 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-04-04

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 한국주택금융공사가 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* `리치빌` (구산동 147-18, 2013년 준공): 2026년 5월, 전용면적 24.74㎡(약 7.48평)이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 355.7만원, 평당 약 1,176만원 수준입니다.

* `금당빌라` (구산동 355-7, 1991년 준공): 2026년 5월, 전용면적 37.02㎡(약 11.20평)이 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 310.6만원, 평당 약 1,027만원 수준입니다.

4.2. 시세 종합 분석

본건(헤렌하우스, 2017년 준공)은 비교 대상인 `리치빌`(2013년 준공)보다 신축이며, `금당빌라`(1991년 준공)보다는 훨씬 신축입니다. 본건의 건물 면적(29.60㎡)은 `리치빌`(24.74㎡)보다 크고 `금당빌라`(37.02㎡)보다는 작습니다.

`리치빌`의 최근 매매가를 기준으로 본건 건물의 현재 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

* `리치빌`의 ㎡당 거래가: 8,800만원 / 24.74㎡ = 약 355.7만원/㎡

* 본건의 추정 시장가: 29.60㎡ * 355.7만원/㎡ = 약 10,530만원

이는 본건의 감정가 23,700만원에 비해 현저히 낮은 금액입니다. 제공된 JSON 데이터만으로 볼 때, 인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시장 가격은 1억원 초반대로 추정됩니다. 본건의 신축 연도(2017년)를 감안하면, `리치빌`의 ㎡당 가격에 신축 프리미엄을 일부 가산하여 시장 가치를 1억 2천만원 내외로 보는 것이 합리적일 수 있습니다. (29.60㎡ * 약 409만원/㎡ (리치빌 + 신축 프리미엄) ≈ 12,090만원)

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 부대시설

대상 물건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

5.2. 편의 및 교육시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 구산중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시장가 간의 괴리

제공된 JSON 기반의 시장 분석 결과, 본 건의 추정 시장가는 감정가의 절반 수준에도 미치지 못하는 것으로 나타났습니다. 이는 감정의 적정성 또는 비교 대상 시세의 대표성에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 조건부 매각의 불확실성

임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로 인수 부담은 없으나, 해당 조건이 매각 절차에서 명확히 이행되는지 여부는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

다수의 도시계획법규에 따른 제한사항(제2종일반주거지역, 대공방어협조구역 등)이 있어 향후 건축 등 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2017년 준공된 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 깔끔하게 정리되어 낙찰자가 인수할 법적 부담이 없는 물건입니다. 입지조건 또한 주거지역으로서 양호한 편입니다. 그러나 가장 주목해야 할 점은 감정가(23,700만원)와 제공된 JSON 데이터를 기반으로 분석한 추정 시장가(약 10,500만원 ~ 12,000만원) 간의 현저한 차이입니다. 만약 시장 가격이 제공된 데이터와 같다면, 이는 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회일 수 있으나, 반대로 감정평가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 제공된 시장 데이터를 기준으로 볼 때, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 면적으로, 도심 내 소형 주택의 임대 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 분석: 제공된 JSON 데이터를 통해 파악된 인근 유사 물건의 시장가는 ㎡당 약 355.7만원 수준입니다. 본건의 면적(29.60㎡)과 신축 연도(2017년)를 고려하여, ㎡당 약 409만원(신축 프리미엄 가산)을 적용할 경우 추정 시장가는 약 12,090만원입니다.

* 결론: 본 건은 제공된 시장 데이터에 기반할 때 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 취득할 잠재력을 가집니다. 다만, 감정가와의 큰 차이로 인해 실제 시장 가치 및 향후 가격 변동성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

이 예상 입찰가는 제공된 JSON 데이터 기반의 시장 분석 결과와 신축 프리미엄을 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.