나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11162 [1] 서울특별시 양천구 목동 783-20 에스-타워 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11162 [1] 서울특별시 양천구 목동 783-20 에스-타워 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11162
• 주소: 서울특별시 양천구 목동중앙서로7다길 45 에스-타워, 제2층 제203호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11162 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동중앙서로7다길 45 에스-타워, 제2층 제203호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 173,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11162 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 783-20 에스-타워 제2층 제203호

물건종별: 도시형생활주택

감정평가액: 217,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

건물면적: 27.37㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동에 소재하며, "강서고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 학교 및 주거 밀집 지역이 있어 일반적으로 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지하 1층/지상 5층 건물 내 제2층 제203호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

본건은 2필지 일단의 정방형 토지 위에 건축된 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중입니다.

토지는 북측으로 포장도로에 접해 있으며, 특별한 형상이나 이용상 제약은 없어 보입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인(이세란)과 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

특히, 임차인 이세란의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 매각의 중요한 고려사항입니다.

매각 조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 요구됩니다.

이는 인수되는 보증금 채무와 관련된 복잡한 절차를 내포하고 있음을 시사합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 목동 지역은 서울의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 다양한 편의시설과 학군이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 해당 물건은 주거용(도시형생활주택)으로 이용 중이므로 직접적인 상업적 가치보다는 주거 환경이 주요 평가 요소가 될 것입니다.

1.7. 생활정보

단지형 다세대 주택으로, 기본적인 주거 편의시설(위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차)이 구비되어 있어 생활하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

강서고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'과 '선순위 임차권'의 존재입니다.

주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 보증금 승계 및 권리 포기 조건은 매각 후 인수하게 될 금액 외 추가적인 부담이나 법적 절차를 야기할 수 있습니다.

임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 감정가 외 추가적인 자금 투입을 의미할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상의 다양한 제한사항(가축사육제한, 교육환경 보호, 군사시설 보호, 과밀억제권역 등)은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동의 입지를 갖춘 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인과 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 조건으로 인해 권리 분석이 매우 중요하며, 잠재적 인수 부담금이 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 면밀한 권리 분석과 함께 임차인 및 HUG와의 협상 가능성, 추가적인 인수 비용 등을 철저히 검토해야 합니다.

입찰 참여 시에는 전문가와 함께 해당 물건의 모든 권리 관계를 명확히 파악하고, 예상되는 추가 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

목동이라는 지역적 이점과 현재 도시형생활주택으로서의 이용 가치를 고려할 수 있습니다.

만약 권리 관계를 명확히 정리하고 추가적인 비용 부담을 감수한 후 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 전제로 하며, 단기 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익이나 실거주 목적에 더 부합할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계