나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11153 [1] 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제비동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금천문화예술정보학교"" 서측 인근에 위치하는 ""써니
타운"" 제비동 제4층 제401호로서, 인근은 공원, 학교, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이
혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제4층 제401호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감, 적벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3)
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인 : 도시계획
과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표
면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방
위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

기호(4)
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인 : 도시계획
과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표
면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방
위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

2.1. 1. 서울남부지방법원 2025타경11153 (1)

2.2. 소재지

2.2. 1. 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제비동 제4층 제401호

2.3. 용도

2.3. 1. 도시형생활주택

2.4. 감정가

2.4. 1. 292,000,000원

2.5. 면적

2.5. 1. 토지면적: 15.51㎡ (약 4.70평)

2.5. 2. 토지지분: 15.509999999999998㎡ (약 4.70평)

2.5. 3. 건물면적: 33.23㎡ (약 10.05평)

2.6. 매각대상

2.6. 1. 토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

2.7. 1. 부동산강제경매

2.8. 채권자

2.8. 1. 주택도시보증공사

2.9. 건물 정보

2.9. 1. 건물명: 써니타운 제비동

2.9. 2. 해당 층수: 4층

2.9. 3. 총 층수: 6층

2.9. 4. 건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

2.9. 5. 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

3.1. 1. 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 서측 인근에 위치합니다.

3.1. 2. 인근은 공원, 학교, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

3.2. 1. 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 이용계획

3.3. 1. 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

4.1. 1. 본 건의 말소기준권리는 2021년 07월 19일 접수된 전대식 근저당권입니다.

4.2. 인수되는 권리

4.2. 1. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.3. 임차인 현황

4.3. 1. 임차인: 주택도시보증공사 (이은지)

4.3. 2. 보증금: 295,000,000원

4.3. 3. 차임: 0원

4.3. 4. 전입일자: 2021년 05월 20일

4.3. 5. 확정일자: 2021년 04월 23일

4.3. 6. 배당신고일자: 2023년 07월 20일

4.3. 7. 대항력: 없음

4.4. 권리분석 종합

4.4. 1. 등기부상 총 채권액은 695,669,503원이나, 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없습니다.

4.4. 2. 임차인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없으며, 매각으로 인해 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 잔액에 대한 반환 청구권을 포기해야 하는 조건이 있습니다. (자세한 내용은 '잠재적 리스크' 섹션 참조)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

5.1. 1. 본 물건이 속한 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 도심 지역입니다.

5.1. 2. 인근에 학교 및 공원이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

5.2. 1. 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

6.1. 1. 교육시설: 금천문화예술정보학교 인근에 위치합니다.

6.1. 2. 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6.1. 3. 녹지: 인근 공원에서 휴식 및 여가를 즐길 수 있습니다.

6.2. 교통

6.2. 1. 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

6.2. 2. 도로 접근성: 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 접근성이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건

7.1. 1. 본 물건은 매각조건으로 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 되었습니다.

7.1. 2. 이는 매수인이 HUG에 대한 추가적인 보증금 반환 의무를 부담하지 않는다는 의미이나, 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 매수인이 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 낙찰 후 HUG와의 명확한 소통 및 절차 확인이 필수적입니다.

7.2. 제세공과금 및 관리비

7.2. 1. 권리 분석상 소멸되지 않는 채무는 없으나, 잔금 납부 시점까지 발생한 미납 제세공과금 및 관리비 등은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

7.3. 지역 지구 제한

7.3. 1. 토지이용계획상 제1종지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

8.2. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

8.3. 다만, HUG 인수조건에 따른 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매수인이 반드시 확인하고 이행해야 할 중요한 절차입니다. 이 조건이 명확히 이행될 경우, 본 물건은 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인의 잠재적 위험을 제거하여 투자 안정성을 높여줍니다.

9.2. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 이점이 있습니다.

9.3. 강제경매로 진행되어 채권자의 집행 의지가 명확하므로 절차 진행이 순조로울 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

10.1. 1. 최근 2026년 7월 독산동 일대 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

10.1. 2. 전용면적 29.81㎡ (약 9.0평)이 31,000만원에 거래되었습니다.

10.1. 3. 전용면적 28.56㎡ (약 8.6평)이 26,500만원에 거래되었습니다.

10.1. 4. 전용면적 49㎡ (약 14.8평)이 33,500만원에 거래되었습니다.

10.1. 5. 본건은 전용면적 33.23㎡ (약 10.05평)으로, 유사 평형대인 28.56㎡와 29.81㎡ 거래 사례와 비교했을 때 감정가 29,200만원은 시세 대비 합리적이거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

10.2. 1. 본건의 감정가는 29,200만원입니다.

10.2. 2. 최근 실거래가 중 유사 평형대의 가격은 26,500만원부터 31,000만원까지 분포합니다.

10.2. 3. HUG 인수 조건으로 인해 매수인이 부담할 추가적인 보증금 리스크가 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

10.2. 4. 위 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

10.2. 5. 따라서, 예상 입찰가는 29,000만원 ~ 30,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

11. 주변 환경 조사

11.1. 혐오시설 및 환경 유해시설 조사

11.1. 1. 서울특별시 금천구 독산동 959-20번지 주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 특이한 혐오시설이나 환경 유해시설이 직접적으로 인접해 있지는 않은 것으로 파악되었습니다.

11.1. 2. 주변은 주거지역, 상업지역, 학교, 공원 등이 혼재된 일반적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.