나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10829 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제12층 제1203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상
복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하
는 기존 주택지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 7호선 '대림
역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상16층건 내 제12층 제1203호로서
(사용승인일: 2012.11.02),

외벽: 인조석 및 알루미늄 복합패널 마감 등,
창호: 시스템 창호 마감 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)(방겸 거실, 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등)으로
이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비,
스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔-126실), 공동주택(도시형
생활주택-원룸형-84세대)건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 물건명: 비즈트위트 그린 제12층 제1203호

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10829 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제12층 제1203호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 111,000,000 원

* 토지 면적: 2.71㎡ (약 0.82 평)

* 건물 면적: 15.11㎡ (약 4.57 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2012.11.02

1.1. 입지조건

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* 위치: 본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주상복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 7호선 '대림역'이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 도로: 본 건 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 1.2.1.임차인 현황

* 본 건에는 대항력 있는 임차인으로 한국토지주택공사(LH)가 등재되어 있습니다.

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-25

* 확정일자: 2021-09-23

* 대항력: 있음

* 주의사항: 특별매각조건에 따라 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하기로 확약서를 제출하였습니다.

* 인수 보증금: 0원 (매수인이 해당 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다.)

* 본 건의 경우 임차인의 보증금 및 관련 정보가 명확히 기재되어 있으나, 특별매각조건에 따른 대항력 포기 및 인수 보증금 0원 처리가 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

* 1.2.2.인수되는 권리

* 말소기준권리(갑6: 서울신용보증재단 가압류, 2023-07-17 접수)보다 선순위인 을1 주택임차권(한국토지주택공사)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 그러나 특별매각조건에 따라 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하였으며, 이로 인해 인수 보증금은 0원으로 처리됩니다. 따라서 매수인이 해당 임차인의 보증금을 직접 인수할 부담은 없습니다.

* 1.2.3.말소되는 권리

* 말소기준권리(갑6: 서울신용보증재단 가압류) 이하 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 구로동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

* 업무시설(오피스텔 126실)과 공동주택(도시형생활주택 84세대)이 함께 있는 복합 건물로서, 다양한 수요층이 존재합니다.

* 대림역 인근의 역세권 입지로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 상권입니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 인근에 구로중학교가 위치합니다.

* 교통: 지하철 2호선 및 7호선 대림역을 도보로 이용 가능하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조의 지상 16층 건물 중 12층에 위치하며, 내부 구조는 방 겸 거실, 주방, 화장실 등으로 이용되는 원룸형 도시형생활주택입니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 등재되어 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 부담할 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 및 현장 확인을 통한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제약 사항이 존재하여 향후 건물 이용 또는 증개축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* '임대관계는 미상임'으로 표시된 부분이 있어, 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 탁월한 교통 접근성과 도심지 내 입지를 갖추고 있습니다.

* 2012년 준공된 건물로 연식은 있으나, 업무시설과 공동주택이 혼합된 복합 건물 내에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 특별매각조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 상당 부분 해소해주어 투자 위험을 낮추는 긍정적인 요소입니다.

* 적절한 입찰가 산정을 통해 시세차익 및 임대수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 2호선 및 7호선 대림역을 도보로 이용 가능하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔과 도시형생활주택이 혼합된 건물로, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 하는 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해, 매수인의 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 소형 면적: 전용면적 15.11㎡의 소형 물건으로, 비교적 적은 투자금으로 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 제공된 최근 매매 정보(다세대 주택)와 본 건의 감정가, 면적, 용도 등을 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

* 본 건의 감정가는 111,000,000원이며, 전용면적은 15.11㎡ (약 4.57평)입니다.

* 주변의 다세대 주택 매매 사례 중, 2012년식 21.75㎡ 물건이 29,990만원에 거래된 바 있습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 1,378만원/㎡의 단가가 산출됩니다.

* 다른 최근 거래 사례(29.84㎡, 2023년식)를 기준으로 본 건 면적에 적용 시 약 14,300만원 수준의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

* 본 건의 감정가(111,000,000원)는 최근 거래 사례의 시세 추정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 특별매각조건으로 인해 인수 부담이 0원이라는 점은 투자 매력을 높이는 중요한 요소입니다.

* 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하고, 시세 대비 합리적인 낙찰가를 산정하기 위해 감정가 대비 약 120% 수준의 입찰가격을 제안합니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000 원

1.9. 주변 혐오시설 유무

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* 온라인 지도 정보 및 관련 자료 검색 결과, 본 건 소재지인 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 관련 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

* 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집된 일반적인 도심 지역으로 확인됩니다.

* 다만, 본 결과는 온라인 조사를 기반으로 한 것으로, 최종적인 현장 방문 시 보다 상세한 주변 환경 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.